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2019年以來(lái)，北、上、廣、深等多個(gè)一線城市寫字樓空置率創(chuàng)歷史新高。世邦魏理仕研究表明，截至2019年上半年，上海甲級(jí)寫字樓空置率同比上升4.4個(gè)百分點(diǎn)至18.0%，創(chuàng)下近10年新高。租金報(bào)價(jià)與有效租金同步下行，當(dāng)期有效租金同比下降2.9%至296.8元/平方米/月。

一方面是寫字樓存量競(jìng)爭(zhēng)激烈，另一方面，上海新增供應(yīng)量卻還在不斷增加。萊坊高級(jí)董事、上海辦公樓及工業(yè)服務(wù)部主管張延軍表示，預(yù)計(jì)2019年下半年，上海還將有超過150萬(wàn)平方米左右的新項(xiàng)目入市，市場(chǎng)租金將存在下行壓力，空置率繼續(xù)上升。

在寫字樓"存量競(jìng)爭(zhēng)激烈、新增供應(yīng)不斷面市、活躍用戶持續(xù)減少"等客觀因素的影響下，上海、北京等一線城市的寫字樓去化情況愈發(fā)嚴(yán)峻，部分聯(lián)合辦公品牌也因經(jīng)營(yíng)問題面臨促銷降價(jià)和關(guān)店。而Distrii辦伴作為中新合資的"智慧新辦公"領(lǐng)軍企業(yè)，意料之中地在風(fēng)口之后乍顯鋒芒，不僅在上半年開啟全國(guó)規(guī)模化的戰(zhàn)略布局，而且各項(xiàng)目出租率均呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，成熟項(xiàng)目平均出租率超過90%，新開項(xiàng)目單月去化率超過20%。特別值得一提的是，在寫字樓空置率屢創(chuàng)新高的上海陸家嘴地區(qū)，Distrii辦伴金磚大廈空間7月單項(xiàng)目出租率實(shí)現(xiàn)25%的提升，上半年開業(yè)的虹橋中駿廣場(chǎng)空間也在3個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)滿租，一連串逆市優(yōu)秀表現(xiàn)背后的原因令人深思。

一、辦伴陸家嘴項(xiàng)目7月去化超200工位、虹橋商務(wù)區(qū)項(xiàng)目3月滿租

據(jù)悉，受前灘板塊、徐匯濱江板塊、北外灘板塊、虹橋板塊等新興商務(wù)區(qū)的政策支持和價(jià)格優(yōu)惠等綜合因素的影響，陸家嘴金融租戶正在不斷外遷，"寫字樓長(zhǎng)時(shí)間出現(xiàn)整層空置的情況、單套房源成交的時(shí)間維度拉長(zhǎng)、企業(yè)租賃成交面積縮小···"成為了陸家嘴寫字樓的招商近況。

相對(duì)于較冷的整體市場(chǎng)表現(xiàn)，Distrii辦伴經(jīng)營(yíng)的陸家嘴金磚大廈辦公空間的出租率卻在快速提升，7月單月去化工位數(shù)超過200個(gè)，單月出租率較上月攀升25%。更難能可貴的是，在周邊眾多業(yè)主瘋狂降價(jià)促銷的情況下，辦伴依然憑借高端智慧商務(wù)辦公空間的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)守住了價(jià)格底線，平均簽約成交價(jià)格比周邊競(jìng)品高出1.5-2倍。目前，辦伴金磚大廈辦公空間的入駐企業(yè)以金融、咨詢、IT企業(yè)為主，吸引了包括順豐快遞在內(nèi)的眾多知名企業(yè)入駐。

另外，地處大虹橋商務(wù)區(qū)的中駿廣場(chǎng)辦公空間今年3月中旬開業(yè)，該項(xiàng)目在周圍樓宇大量空置、競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，2個(gè)月出租率即突破80%，3個(gè)月實(shí)現(xiàn)滿租，入駐企業(yè)以處于穩(wěn)定發(fā)展期、具有一定規(guī)模的互聯(lián)網(wǎng)和科技企業(yè)為主。同時(shí)，該項(xiàng)目以企業(yè)自持資產(chǎn)委托管理經(jīng)營(yíng)的獨(dú)特模式受到了政府機(jī)構(gòu)和行業(yè)的高度關(guān)注，吸引了虹橋管委會(huì)、平安財(cái)富中心、ULI城市土地學(xué)會(huì)、唯品會(huì)等諸多政府機(jī)構(gòu)、國(guó)際房地產(chǎn)組織和知名企業(yè)前來(lái)參觀交流，成為辦伴助力高效盤活企業(yè)閑置資產(chǎn)的標(biāo)桿項(xiàng)目。無(wú)獨(dú)有偶，一年之前，辦伴在虹橋的另一個(gè)辦公空間冠捷項(xiàng)目，同樣以"3個(gè)月滿租"的去化表現(xiàn)吸引了眾多企業(yè)的參訪。

辦伴各項(xiàng)目去化的優(yōu)秀表現(xiàn)，得益于對(duì)傳統(tǒng)辦公行業(yè)升級(jí)的深刻理解和行業(yè)積累。對(duì)辦伴而言，2018年是三年磨一劍，通過三年的打磨逐步形成了"空間+科技+服務(wù)"的三個(gè)"能力中心"；而在2019年，"能力中心"又升級(jí)發(fā)展為既緊密協(xié)同、數(shù)據(jù)共享又獨(dú)立運(yùn)作、可對(duì)外輸出能力的三大平臺(tái)：科技資管平臺(tái)、辦公科技中臺(tái)以及招商資運(yùn)平臺(tái)。憑借著三大平臺(tái)的綜合運(yùn)營(yíng)，辦伴自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)、輸出和委托管理等多合作模式的各項(xiàng)目平均出租率、爬坡速度和續(xù)約率均保持高成長(zhǎng)，穩(wěn)步居于行業(yè)前列。

二、辦伴創(chuàng)造行業(yè)高出租率、高爬坡速度和高續(xù)約率

首先，辦伴在北京、上海兩地所有項(xiàng)目的平均出租率接近90%，明顯高于同行70%平均水平。辦伴上海所有項(xiàng)目平均出租率達(dá)到85%以上，其中成熟項(xiàng)目的平均出租率超過90%。辦伴北京區(qū)域項(xiàng)目平均出租率高達(dá)90%以上，項(xiàng)目坪效均高于所在區(qū)域平均水平40%以上，其中朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目及大客戶企業(yè)定制項(xiàng)目，共計(jì)6個(gè)項(xiàng)目自交付之日起均已實(shí)現(xiàn)滿租。

其次，辦伴項(xiàng)目出租率的爬坡速度越來(lái)越快，迭代后的3.0產(chǎn)品出租率達(dá)到85%的平均去化時(shí)間僅需3個(gè)月。以上海項(xiàng)目為例，辦伴"虹橋中駿廣場(chǎng)、虹橋冠捷大廈、張江景瑞中心、長(zhǎng)寧攜程網(wǎng)絡(luò)大樓、漕河涇科創(chuàng)大樓"等項(xiàng)目均在3個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)了滿租，且漕河涇項(xiàng)目以"2個(gè)月滿租"刷新了辦伴項(xiàng)目爬坡速度記錄。在北京，中關(guān)村悅?cè)R大廈項(xiàng)目裝修期間已實(shí)現(xiàn)80%的預(yù)招租，開業(yè)當(dāng)月滿租，第2個(gè)月即實(shí)現(xiàn)盈利，成為中關(guān)村地區(qū)行業(yè)內(nèi)的商辦地標(biāo)項(xiàng)目；天作國(guó)際、天使物語(yǔ)、海淀天翼、外企大廈等企業(yè)定制項(xiàng)目更是開業(yè)即達(dá)到滿租。