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正規的寫字樓都會有自己的物業管理公司對樓宇的設備設施、安全、衛生進行維護及管理工作。為整棟寫字樓或一個產業園區提供物業管理服務的公司，我們稱他為大物業。在寫字樓租賃價格洽商過程中，業主方的租金報價中是否保安物業費、空調費都需要提前溝通清楚，并最終落實在合同內。

大物業的物業公司有些業務也經常會外包給專業的公司來負責，比如保安公司、保潔公司、綠化租擺等。也有一部分是由一家物業公司獨立雇傭員工完成這些服務的。而更專業一些的電梯、鍋爐、制冷機維保等工作則需要有專業資質的公司來負責服務了。

這里我們把采暖和中央空調簡單說下：通常北方的寫字樓的物業費中包含了冬季的供暖費及夏季的中央空調費用，供暖是24小時的；但空調的供應通常是限制在辦公時間。如果非辦公時間需要供應空調，那么您就需要單獨支付加班空調費了。如果按單位面積去折算的話，您會發現加班空調的價格簡直是個天價。那么為什么會有如此之高的價格，主要原因是一般的寫字樓的中央空調主機設計時，是不考慮小范圍的加班空調需求的，如果您要使用加班空調，那么至少要開啟一臺空調主機，以及后面一系列的輔助設備，諸如冷卻水循環系統、冷凍水循環系統等。物業公司通常借此來收取高昂的加班空調費用，這就是所說的大馬拉小車了。而南方的部分寫字樓，由于氣溫因素，空調的供應時間很長，因此空調費唄單獨列支在物業費以外，以面積或能量表方式單獨收費。

下面我們簡單說下小物業。公司租賃的寫字樓的幾間辦公室或幾個樓層，甚至是一個園區內一棟或幾棟單獨的辦公樓時。相對于為公共區域及公用設備服務大物業而言，對于自己租賃的辦公區域，為自有空間提供設備設施管理、保安、保潔、綠化租擺等服務的我們就稱為小物業。大物業與小物業的根本區別在于，大物業提供的是公共服務，針對于一個園區或整棟的寫字樓。而小物業則是對應企業自身需求，對其租賃區域內提供服務的。

企業在辦公樓里能夠正常的辦公，需要大小物業的配合。關于大物業的服務內容和收費標準，在談租約的時候就需要和業主談清楚。對于小業主出租的辦公室而言，就需要在租賃前提前了解大物業的收費服務內容和對應的收費標準了。一個好的物業公司能夠對于提升員工在辦公樓內的服務品質感受還是很有幫助的，建議在寫字樓的租賃選址中，將物業的服務品質也作為一個打分項。所以如果確定了租賃目標的寫字樓，也就認同了大物業的服務。

至于小物業，大家還是有靈活的選擇權利的。例如保潔，可以選擇單獨的保潔公司，而出于成本因素，也可以考慮選擇大物業公司提供的入室保潔服務，具體的單獨自聘保潔員，選用保潔公司服務，還是大物業的入室保潔服務，這一切就需要看預算、需求和性價比了。

一部分公司也會雇傭保安人員對自己的辦公區進行安保巡視等。由于保安通常是24小時值班的，均會有住宿和提供三餐的需求。是單獨和保安公司簽署還是與購買大物業公司的保安服務就又回歸到性價比的問題了。如果公司承租的是獨棟的辦公樓，保安的使用人數超過一定數量（具體數量需要結合具體情況確定，建議至少需要20人），則可以考慮單獨找保安公司，這樣由于大物業的保安與小物業的保安分屬兩家保安公司，不容易出現內外勾結，以及偷減人頭的情況。

無論租賃面積大小，在辦公室選址時，都必須對大物業進行深入了解。走訪下已經在此辦公的其他公司，是對能獲取一手信息的最便捷方式。而在簽署租賃合同時，必須先詳細審閱下寫字樓的《租賃公約》、《租戶手冊》之類的文件，并將有可能的收費項目問清，并最終落實在租賃合同內。即使在同一個寫字樓，有的公司簽署的租約中在含物業費、有的不含，就是當初有沒有據此力爭了。而租約是否包括免費的停車位、是否包含垃圾清運費。可能均會因為當初的條款不同而增加企業的負擔。

即使正規的物業公司，也會就增加收費想一些辦法。比如收取管道費，這是大家經常能遇到的，其實管道這些都屬于大廈的公共設施，而您交納的物業費是包括物業公司對公共設施的維護費用的，但往往由于入住當如的租約沒有考慮到這個項目，反而被物業鉆了空子。這種費用收費是沒有標準的，物業會嘗試著要，遇到重要的或霸道的客戶就少收些，而一些好欺負的客戶就無奈了。但無論如何，和所在大廈的物業公司搞好關系，也是企業行政的主要任務之一。而對于自己的小物業而言，則要以合作伙伴的關系來對待他們，既要把工作干好，也要把派來的人員安撫好。