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上海，2021年7月8日?— 享譽全球的房地產(chǎn)服務和咨詢顧問公司戴德梁行針對2021年上半年度的寫字樓市場、零售物業(yè)市場、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場以及大宗交易市場的現(xiàn)狀進行多維度的解讀，并對下半年的發(fā)展趨勢進行了展望和預測。

上海寫字樓市場持續(xù)上揚，行業(yè)發(fā)展向高質(zhì)量、多元化邁進

上海經(jīng)濟穩(wěn)步復蘇，實物量指標上揚，市場信心顯著回暖，上海寫字樓市場需求持續(xù)提升，自去年二季度以來連續(xù)五季度呈現(xiàn)上揚局面，2021二季度上海甲級寫字樓凈吸納量錄得40.04萬平方米,環(huán)比一季度增長10.2%,需求提升也使得上海甲級寫字樓空置率回落至18.8%，環(huán)比上季度下調(diào)1.9%，其中核心區(qū)14.6%，新興區(qū)25.1%。

供應表現(xiàn)來看，共有四個新增甲級寫字樓項目在二季度入市,合計帶來21.71萬平方米的新增供應。其中，核心區(qū)的供應項目為長寧區(qū)城市更新項目—“寶地新華”，另外三個項目為七寶板塊的“七寶傳媒谷”、徐匯濱江板塊“芒果廣場”及浦東后灘板塊“SK大廈”。租金表現(xiàn)來看，二季度，上海甲級寫字樓平均租金8.08元/平方米/天，跌幅環(huán)比收窄；核心區(qū)租金為9.25元/平方米/月，環(huán)比下滑0.9%；新興區(qū)在優(yōu)質(zhì)項目的推動下整體租金水平環(huán)比上揚1.9%，為6.37元/平方米/月。

行業(yè)表現(xiàn)來看，二季度，電子信息科技行業(yè)貢獻最大，成交面積比重為25%。電子閱讀、電子游戲、IT網(wǎng)絡技術(shù)、電商平臺類行業(yè)成交頻繁。項目選擇上，新興區(qū)優(yōu)質(zhì)項目及具有產(chǎn)業(yè)集聚效應的園區(qū)是該類行業(yè)主要選址方向。金融行業(yè)持續(xù)活躍，今年以來金融市場迎來全新格局，上海商業(yè)銀行跨境人民幣業(yè)務中外資銀行在數(shù)量和市場份額上首次超過中資銀行，貝萊德建信理財有限責任公司揭牌，臨港新片區(qū)即將開展外匯管理高水平開放試點，原油期權(quán)掛牌交易，金融新格局帶來了金融機構(gòu)在上海布點新需求。專業(yè)服務領域中，律所、會計事務所、設計咨詢類搬遷成交依然穩(wěn)定，另外一些聯(lián)合辦公品牌伴隨市場復蘇也開始積極布點，主力考慮布局核心區(qū)域板塊。

戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務主管、董事總經(jīng)理魏超英表示:“上海經(jīng)濟運行穩(wěn)中加固，穩(wěn)中向好的表現(xiàn)促進了上海寫字樓市場持續(xù)回暖。下半年，市場供應規(guī)模超過百萬，其中普陀、濱江沿線規(guī)模較大，短期市場租金和出租率依然承壓。展望未來，上海繼續(xù)營造超一流營商環(huán)境，上海對人才吸引力排名全球第四，中小企業(yè)融資環(huán)境領先全國城市等利好投資環(huán)境將不斷吸引優(yōu)秀人才及企業(yè)進駐。行業(yè)發(fā)展來看，在推進上海全球資產(chǎn)管理中心建設、促進生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、加快建設國際消費中心城市、提升上海國際貿(mào)易中心能級規(guī)劃等利好產(chǎn)業(yè)政策推動下，金融、醫(yī)藥、線上貿(mào)易、線上消費、線上娛樂、網(wǎng)絡平臺等行業(yè)為中堅力量，并向高質(zhì)量、多元化邁進。”

上海大宗交易市場整體活躍度提升

2021年上半年上海大宗交易市場共錄得38宗成交，共計294億元，成交宗數(shù)和成交金額環(huán)比2020年下半年分別增加80%和19%，市場整體活躍度提升。代表性成交包括領展32億收購七寶萬科廣場50%權(quán)益、中泰證券27.4億收購外灘中心A2 & C2等。

買家類型方面，2021年上半年大宗交易市場投資型買家占比由2020年下半年的26%提升至58%，增幅明顯；外資買家占比38%，相較2020年上漲約65%，充分彰顯其對上海高流動性和吸引力的看好。關于物業(yè)類型，得益于國家對新基建的支持，數(shù)據(jù)中心及工業(yè)/物流成交增長明顯，凱德36.6億收購閔行數(shù)據(jù)中心更是創(chuàng)下上海數(shù)據(jù)中心成交總價新高。

有關資本化率，投資者出于對市場不確定性及租賃風險的考量，對于投資回報的要求相較2020年有所上升。另外，考慮到近期投資者活躍程度提升，第三季度各類型物業(yè)的資本化率預計將保持穩(wěn)定。

展望2021年下半年，戴德梁行大中華區(qū)資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平表示，韌性下的上海機會，主要有以下幾點：

新基建背景下，發(fā)行REITs成為項目的可行退出方式；預計可發(fā)行REITs的物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、商務園區(qū)及長租公寓將額外受到追捧；

以TMT企業(yè)為代表的新經(jīng)濟自用買家將持續(xù)活躍；

在日趨嚴格的拿地條件下，可散售住宅或公寓類快周轉(zhuǎn)項目將更具優(yōu)勢，預計2021年下半年將重新出現(xiàn)比較多的成交案例；

三道紅線和融資收緊的雙重政策影響下，開發(fā)商與高負債業(yè)主將有更大機會與動力以市場預期價格出售其在一線城市持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場需求旺盛

據(jù)上海市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2021年本地經(jīng)濟仍然保持快速增長，帶動上海消費品市場及零售物業(yè)續(xù)向好。一季度，上海市社會消費品零售總額同比增長48.9%至人民幣 4,557億元。二季度，上海共5家購物中心開業(yè)入市，分別是位于黃浦區(qū)的恒基旭輝天地和博薈廣場、位于徐匯區(qū)的漕河涇印象城、浦東的啦啦寶都等，落成零售項目推升上海中高端購物中心總存量達到19,248,027平方米。

二季度，上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場需求旺盛，眾多業(yè)態(tài)的零售商持續(xù)擴張，不斷有國內(nèi)外新品牌進入上海零售市場。整體空置率環(huán)比下降0.12個百分點至9.25%，凈吸納量增加至約350,221平方米。一些成熟的中高端購物中心進行業(yè)態(tài)調(diào)整和品牌升級，推動了對上海零售物業(yè)的吸納。奢侈品、餐飲、生活以及汽車體驗店零售品牌為最主要的市場需求驅(qū)動力。例如，中國服裝品牌內(nèi)外于靜安嘉里中心開設其中國首家體驗店；國際知名漢堡品牌Five Guys于淮海路巴黎春天開設其中國首店；知名新能源汽車品牌嵐圖汽車于瑞虹天地月亮灣開設其體驗店，以及Loft在靜安大悅城開設其店鋪。

上海中高端購物中心平均二季度首層租金報價環(huán)比上升1.5%至人民幣879.6元每月每平方米。核心區(qū)域，平均首層租金報價環(huán)比上升1.4%至人民幣1,976元/平方米/天。南京西路商圈錄得最高平均租金，為人民幣2,532.5元/平方米/天。徐家匯及南京東路商圈的平均租金排在其后，分別為人民幣2,266.1元/平方米/天及人民幣2,181.9元/平方米/天。

戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部董事魏建歷表示：“目前全市商圈消費集中度加強，重點商圈提質(zhì)效應顯著。而通過舉辦“雙品網(wǎng)購節(jié)暨數(shù)字生活節(jié)”，“直播電商節(jié)”等活動，線上消費熱度持續(xù)加強。零售額的持續(xù)穩(wěn)步增長，體現(xiàn)了市民對于高品質(zhì)商品日益增長的消費需求。”

華東區(qū)物流市場二季度呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢

二季度華東區(qū)物流市場表現(xiàn)活躍。上海地區(qū)第三方物流需求本季度增長顯著，電商、快運快遞為本季度上海高標倉庫市場主要租戶。上海地區(qū)土地供應仍然稀缺，上海物流整體市場仍然保持強需求態(tài)勢。第二季度上海高標庫總供應量為875萬平方米，平均租金為47.78元/平方米/月，全市平均空置率為8.42%，這一空置率主要來自于金山的新盤入市和奉賢的短期退倉。戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管、董事總經(jīng)理蘇智淵表示：“預計到下半年，隨著電商節(jié)日的進一步啟動，全市空置率會逐步降低。同時，環(huán)滬地區(qū)受上海需求外溢影響，昆山、太倉等地高標倉庫市場租賃需求旺盛，也迫使開發(fā)商和投資者進一步向江蘇省的縣級市擴張；浙江地區(qū)，電商、快運快遞、社區(qū)團購成為高標倉庫市場吸納主力，如浙北嘉興（嘉善、秀洲）、德清以及浙南溫州、臺州租賃市場趨旺。寧波地區(qū)供應持續(xù)緊張。”

電商租賃需求迅速擴張

華東區(qū)二季度經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)強勁勢頭，消費能力持續(xù)提升。消費者對物質(zhì)的品質(zhì)和品類需求呈現(xiàn)高端化、精致化、細分化趨勢。本季度，線上線下全渠道融合態(tài)勢凸顯，全渠道新媒體新零售模式催生電商新品類拓展。上海對外貿(mào)易也表現(xiàn)活躍， 5月，上海市外貿(mào)進出口同比增長21.0%，跨境電商需求迎來新的增長。此外，疊加“6.18”電商購物節(jié)影響，本季度華東區(qū)電商需求擴張迅猛。

結(jié)合冷鏈的發(fā)展模式初顯雛形

華東區(qū)生鮮電商、社區(qū)團購持續(xù)活躍，催生大量干倉改冷庫和冷庫定制的需求。隨著食品產(chǎn)業(yè)園內(nèi)食品加工、生鮮加工、中央廚房等業(yè)態(tài)的增加，為保證食品和生鮮的新鮮程度和品質(zhì)，食品產(chǎn)業(yè)園結(jié)合冷鏈的模式顯現(xiàn)成型。