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寸土寸金的上海，寫字樓租金水平一直引領全國。根據(jù)世邦魏理仕的最新數(shù)據(jù)，2021年上海優(yōu)質寫字樓平均租金報價達到277元/月/平方米，這意味著若要在上海擁有一千平方米辦公面積，月租金成本超過27萬元。

由于自2016年起上海寫字樓市場大量供應入市，過去5年來，上海寫字樓供大于求，市場一直處于租金水平下行狀態(tài)。這一狀況在2021年徹底扭轉，盡管仍受疫情困擾，去年上海寫字樓市場卻強勁復蘇，不僅凈吸納量創(chuàng)下歷史新高，租金也錄得5年來首次提升。

這是上海經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結構成功轉型的結果。統(tǒng)計資料顯示，未來在上海甲級摩天大樓里進進出出最多的人，將不再是金融業(yè)的金領，他們可能來自于那些新興賽道。此外，沿著黃浦江兩岸，上海多個新CBD正在崛起，它們讓這座城市未來的發(fā)展有了無盡的想象空間。

租戶愿為優(yōu)質寫字樓付出20%溢價

2021年，上海優(yōu)質寫字樓市場有17個新項目入市，新增107萬平方米，是去年交付體量的1.6倍。雖然大批新項目入市，但全年凈吸納量超過了新增供應量，這一點過去較為罕見。

據(jù)世邦魏理仕研究統(tǒng)計，2021年全年上海優(yōu)質寫字樓凈吸納量創(chuàng)下歷史新高，達129.8萬平方米。2020年同期這一數(shù)據(jù)僅為50萬平方米，2021年增幅達到了160%。而根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，今年上海全市辦公樓租賃活躍，凈吸納量達到了去年的3倍。

上海優(yōu)質寫字樓租金實現(xiàn)了5年來的首次回升，平均租金報價達到277元/月/平方米，空置率大幅下降。戴德梁行錄得2021年空置率降至16%，世邦魏理仕錄得空置率為16.6%，可以對比的是2020上海寫字樓空置率一度超過20%。

此前上海寫字樓市場的問題，主要在于供需結構。5年前，上海寫字樓曾長期處于租金上行階段，2016年升至頂部，但由于接下來每年都有大量供應入市，從2017年開始租金緩步下行，空置率上揚。

從最新數(shù)據(jù)來看，這一供需矛盾問題在2021年得到了顯著改善，上海寫字樓全年租金報價和有效租金較去年同期分別上調0.7%和1.2%，租金水平引領全國。

針對寫字樓租金上升，世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服、辦公樓部負責人張越對第一財經(jīng)表示，疫情以后，LEED相關綠色樓宇租金溢價優(yōu)勢明顯。一般通過LEED認證的都是核心區(qū)域的超甲級寫字樓，隨著ESG被廣泛關注，健康安全成為租戶長期訴求，總體來看，這部分租戶愿意為此付出超20%的租金溢價。

一般來說，上海寫字樓市場被細分為核心商務區(qū)、新興商務區(qū)和商務園區(qū)寫字樓，前兩者計入統(tǒng)計的多為優(yōu)質甲級寫字樓，后者則以產(chǎn)業(yè)園區(qū)等為載體，并不位于寸土寸金的核心區(qū)，因而租金較低廉、空置率相對更高。

不過，2021年上海的商務園區(qū)寫字樓市場也迎來復蘇，全年新增14個項目入市，新增供應面積86萬平方米，而凈吸納量則突破百萬平方米大關，租金漲幅創(chuàng)2019年來新高，全年錄得空置率14.5%，同比下行3.4個百分點，租金報價為137元/月/平方米。這些商務園區(qū)多位于張江、金橋及市北等板塊，不斷提升的實體經(jīng)濟能級和逐步增強的科技創(chuàng)新，刺激市場持續(xù)釋放旺盛需求。

新賽道需求強勁增長超越金融業(yè)

在新增供應量不減的情況下，上海寫字樓市場憑何強勁復蘇？

答案是產(chǎn)業(yè)。寫字樓租賃和大宗交易背后，是一家家企業(yè)的支撐。產(chǎn)業(yè)結構的調整與轉型、企業(yè)的布局和擴張，深刻影響著寫字樓市場的吸納量。

上海是我國金融中心，過去眾所周知的是，上海核心商圈的摩天大樓里，金融業(yè)租戶占據(jù)主導地位。2020年，上海寫字樓新增吸納量里，金融業(yè)租戶占據(jù)19%，排名第一，數(shù)字新媒體產(chǎn)業(yè)（TMT）占據(jù)16%，消費品制造業(yè)占14%，醫(yī)藥占10%，從這些行業(yè)承租寫字樓的數(shù)據(jù)中，就能基本了解上海的產(chǎn)業(yè)結構。

多年前，坊間曾有人提出，上海在傳統(tǒng)經(jīng)濟領域表現(xiàn)優(yōu)異，在新興的數(shù)字經(jīng)濟、信息經(jīng)濟等領域發(fā)展卻較為滯后。但近年來，上海切實鼓勵和培育新賽道新風口的發(fā)展，數(shù)字新經(jīng)濟、消費新品牌、低碳新能源、造車新勢力等齊頭并進，上海的產(chǎn)業(yè)結構發(fā)生了顯著變化。

這一點，在2021年的寫字樓市場數(shù)據(jù)中表現(xiàn)明顯。

在全年新增寫字樓租賃需求中，以電商、社交媒體、人工智能、大數(shù)據(jù)及金融科技等主導的TMT行業(yè)需求，達到了26%，排到了首位，金融業(yè)退居第二。

但即便是退到第二名，以融資租賃、基金、銀行、保險為主的金融業(yè)，仍然擴租明顯，需求占比達到了19%，且70%選擇集聚于浦東，一個重要原因是2021年中共中央、國務院發(fā)布了《關于支持浦東新區(qū)高水平改革開放 打造社會主義現(xiàn)代化建設引領區(qū)的意見》。

寫字樓租賃需求排名第三為消費品制造業(yè)，占比達到10%。近年來，上海新消費行業(yè)發(fā)展迅猛。100年前，上海就是遠東第一大城市，無數(shù)中國民族品牌曾從上海灘出發(fā)，走向全國。如今在新的時代，上海成為了互聯(lián)網(wǎng)新消費的策源地和新高地。

根據(jù)天貓平臺數(shù)據(jù)，2021年618期間，沖上天貓細分行業(yè)第一的新品牌數(shù)量高達459個，其中63個是上海品牌，位居全國第一。“帶貨一哥”李佳琦曾透露，在他的直播間賣爆的新品牌80%來自上海。因此，上海正在成為最適合新消費創(chuàng)業(yè)的城市。與此同時，越來越多的國際大牌們把全球新品首發(fā)地選擇為上海，把亞太區(qū)總部搬到上海，甚至直接在上海周邊建研發(fā)基地，只是為了能趕上快速變化的消費者需求。

除了前三強行業(yè)，根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，“專精特新”相關的生物醫(yī)藥企業(yè)擴張愈加活躍，外資需求錄得顯著回升，律所為首的專業(yè)服務和第三方辦公服務運營商年內亦持續(xù)穩(wěn)健布局。

世邦魏理仕張越認為，2021年上海寫字樓需求強勁復蘇，體現(xiàn)了上海對新興產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局的全國引領地位，以及作為對外開放窗口城市的外資吸附力。

新板塊前灘錄得最低空置率

上海寫字樓市場的逆勢扭轉，還與上海整座城市的多元板塊崛起以及“超級租戶”數(shù)量攀升有關。

近年來，在陸家嘴、南京路、人民廣場等傳統(tǒng)核心區(qū)之外，上海重點發(fā)展了三大黃浦江沿線的新興核心區(qū)——前灘、徐匯濱江、北外灘，多個CBD同時崛起，為上海寫字樓市場的發(fā)展提供了廣闊前景。

此前外界一直有疑問：上海的經(jīng)濟發(fā)展是否真的需要這么多CBD？以2021年最新數(shù)據(jù)來看，上海的新興CBD發(fā)展是非常成功的。

全上海寫字樓空置率最低的CBD，并不在核心商務區(qū)，而是新板塊前灘。前灘近5年來寫字樓體量爆發(fā)式上漲，2021年，前灘錄得2.6%的全上海最低空置率，租金亦呈現(xiàn)趕超成熟板塊之勢。

前灘寫字樓租戶結構也有別于傳統(tǒng)核心商務區(qū)，醫(yī)藥及生命科學行業(yè)是前灘第一大承租方，占比達到18.9%，第二大行業(yè)為消費品制造，占比18.3%，第三位才是金融業(yè)。

從世界城市發(fā)展史來看，無論是紐約、倫敦，沿濱水岸線建設發(fā)展都是共同趨勢。上海的沿浦江發(fā)展仍有巨大潛力，跟世界頂級城市來比，從經(jīng)濟規(guī)模來看，上海只是紐約的三分之一，人均GDP為紐約的四分之一。按照世邦魏理仕的統(tǒng)計口徑，上海的優(yōu)質辦公樓面積目前是1700多萬平方米，紐約則已經(jīng)達到7000萬平方米以上，從中可以看到上海寫字樓市場的長期持續(xù)的發(fā)展空間。

“上海的多核心發(fā)展目前在全中國都是領先的，繼續(xù)這個發(fā)展趨勢也是非常必要的。”一位業(yè)內人士對第一財經(jīng)表示。

此外，縱觀2021全年，“超級租戶”仍然為上海寫字樓市場發(fā)展提供了強大助力。

從2020年起，上海寫字樓市場中的“超級租戶”數(shù)量在大幅攀升。超級租戶指的是承租面積在一萬平方米以上的企業(yè)，有時候一家公司就能“吃”下一整個寫字樓項目。

2021年，這種頭部企業(yè)戰(zhàn)略布局，帶來整層以上中大面積租賃需求，仍在繼續(xù)占比提升，頭部金融、互聯(lián)網(wǎng)+及高精尖屬性制造等新賽道企業(yè)不斷落戶上海。

有超級租戶，也有超級買家。2021年上海大宗交易市場重返千億量級，其中寫字樓相關物業(yè)交易占比達到了52%。市場活躍的背后是投資者對于國內經(jīng)濟基本面長期向好態(tài)勢的肯定。