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• 社區(qū)核心占位：緊鄰美羅大型居住社區(qū)（未來人口 20 萬），輻射寶山全域 200 萬常住人口，3 公里內(nèi)常住人口達(dá) 30 萬，家庭消費占比超 70%，形成穩(wěn)定高頻消費客群基礎(chǔ)；

• 生活圈樞紐：毗鄰美蘭湖景區(qū)（國家 4A 級，年客流量超 150 萬）、馬陸鎮(zhèn)、羅南新村，串聯(lián)生態(tài)文旅與成熟住區(qū)，打造 “居住 + 消費 + 休閑” 閉環(huán)。

• 地鐵直達(dá)：步行 10 分鐘至 7 號線美蘭湖站，30 分鐘直達(dá)靜安寺、前灘等核心商圈，日均客流超 5 萬人次；

• 快速路網(wǎng)：緊鄰滬崇高速、上海繞城高速，15 分鐘接入城市快速路，40 分鐘通達(dá)虹橋樞紐、50 分鐘抵達(dá)浦東機場，輻射長三角周末消費客群；

• 公交覆蓋：滬唐專線、寶山 31 路等多條公交線路直達(dá)項目門口，無縫銜接周邊社區(qū)與商業(yè)節(jié)點。
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• 靈動業(yè)態(tài)空間：1399㎡可分割商業(yè)單元，4.5 米奢闊層高，支持餐飲、零售、教育等多業(yè)態(tài)自由組合，毛坯交付預(yù)留上下水、排煙管道，降低裝修成本；

• 昭示性外立面：現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格，全景玻璃幕墻搭配開放式外擺空間，適配品牌旗艦店、網(wǎng)紅打卡店等場景，強化視覺吸引力；

• 無抵押產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)清晰無抵押，支持整層或分層產(chǎn)權(quán)交易，適合開發(fā)商、投資機構(gòu)長期持有運營。

• 物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)：25-35 元 /㎡/ 月，含公共區(qū)域維護(hù)、24 小時安防及設(shè)備運維，旭輝商業(yè)專業(yè)團(tuán)隊提供全周期運營服務(wù)；

• 人流動線規(guī)劃：雙首層設(shè)計連接地面與二層商業(yè)，配備自動扶梯與垂直電梯，實現(xiàn)客流高效導(dǎo)入，提升各樓層商業(yè)價值。
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• 生態(tài)消費引流：毗鄰美蘭湖景區(qū)（含高爾夫俱樂部、游艇碼頭），承接周末親子游、家庭聚餐客群，適合打造湖畔餐飲、戶外體驗店；

• 教育醫(yī)療環(huán)繞：周邊聚集美羅幼兒園、上海師范大學(xué)附屬羅店中學(xué)、羅店醫(yī)院，催生親子教育、健康管理等剛性需求；

• 商業(yè)集群聯(lián)動：與羅南新村商業(yè)街、馬陸鎮(zhèn)商圈形成互補，差異化布局品質(zhì)生活業(yè)態(tài)，避免同質(zhì)化競爭。

• 家庭客群（60%）：以 25-45 歲中產(chǎn)家庭為主，追求便捷化、品質(zhì)化消費，親子娛樂、生鮮超市、家庭餐飲需求旺盛；

• 年輕客群（30%）：7 號線沿線通勤白領(lǐng)及美蘭湖景區(qū)游客，偏好網(wǎng)紅餐飲、潮流零售、社交空間；

• 文旅客群（10%）：長三角短途游客，側(cè)重特色餐飲、本地文創(chuàng)、休閑體驗類消費。
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• 生鮮超市 / 便利店：毗鄰 20 萬常住人口社區(qū)，適配精品超市、社區(qū)菜店，滿足高頻生活采購需求；

• 健康管理：中醫(yī)理療、寵物醫(yī)院、健身房等，結(jié)合美蘭湖生態(tài)資源，打造 “運動 + 療愈” 生活方式場景。

• 兒童教育：早教中心、藝術(shù)培訓(xùn)、科創(chuàng)體驗店，緊鄰多所學(xué)校，填補區(qū)域高品質(zhì)教育配套空白；

• 親子體驗：室內(nèi)游樂場、親子餐廳、手工工坊，滿足家庭周末休閑與社交需求，形成 “教育 + 娛樂” 一站式消費。

• 特色餐飲：主題餐廳、網(wǎng)紅咖啡館、社區(qū)食堂，利用開放式外擺空間打造 “湖畔餐飲街”，承接景區(qū)游客與社區(qū)居民；

• 深夜經(jīng)濟(jì)：清吧、夜宵檔口，延長消費時段，激活地鐵末班車后客流（7 號線末班車 23:00）。

• 生活美學(xué)：家居集合店、文創(chuàng)手作、花藝綠植，適配 4.5 米層高空間，打造沉浸式購物場景；

• 便利零售：24 小時便利店、藥店、干洗店，解決社區(qū) “最后 100 米” 生活需求。
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• 產(chǎn)權(quán)交易：1399㎡獨立產(chǎn)權(quán)單元，支持整購或分層認(rèn)購，產(chǎn)權(quán)清晰無抵押，可辦理商業(yè)貸款（首付 50% 起）；

• 租賃合作：靈活租期 3-10 年，首年租金 8-12 元 /㎡/ 天（含物業(yè)費），優(yōu)質(zhì)品牌可申請 3 個月免租期及裝修補貼；

• 增值服務(wù)：旭輝商業(yè)提供招商代理、運營托管等全鏈條服務(wù)，助力商戶快速開業(yè)與客群引流。

• 消費升級補貼：符合社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的民生類業(yè)態(tài)（如生鮮超市、社區(qū)醫(yī)療），可申請寶山區(qū)最高 30 萬元專項補貼；

• 品牌扶持計劃：區(qū)域首店、網(wǎng)紅品牌入駐享租金折扣，優(yōu)先推薦至政府消費季活動，提升品牌曝光度。

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