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上海長寧區(qū)古北SOHO招商綜合評(píng)估報(bào)告：項(xiàng)目招租情況分析

發(fā)布時(shí)間：2025-07-22 瀏覽次數(shù)：159   來源：m.bjhksj.com.cn

上海古北SOHO招商招租電話：021-64398555

一、上海古北SOHO核心價(jià)值摘要
古北 SOHO位于長寧區(qū)虹橋街道紅寶石路 188 號(hào)，是 SOHO 中國打造的超甲級(jí)商務(wù)地標(biāo)（總建面 15.86 萬㎡），由國際建筑事務(wù)所 KPF 設(shè)計(jì)，2018 年竣工。項(xiàng)目坐擁古北國際商務(wù)區(qū)核心區(qū)位，緊鄰 13 萬㎡新虹橋綠地，融合辦公、商業(yè)、生態(tài)于一體，形成 “綠色商務(wù)” 生態(tài)圈。核心優(yōu)勢包括：
  • 交通樞紐優(yōu)勢：地鐵 10 號(hào)線伊犁路站直連（步行 100 米），25 分鐘直達(dá)虹橋樞紐；
  • 產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)：入駐率超 90%，集聚江森自控、豐田、貝素設(shè)計(jì)等跨國企業(yè)；
  • 成本政策雙優(yōu)：租金較周邊低 10%-15%，疊加長寧區(qū)夜間經(jīng)濟(jì)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)補(bǔ)貼；
  • 綠色智能標(biāo)桿：LEED 金級(jí)認(rèn)證 + VAV 空調(diào)系統(tǒng)，能耗降低 25%。
二、上海古北SOHO區(qū)位與產(chǎn)業(yè)價(jià)值
2.1 戰(zhàn)略區(qū)位
  • 古北國際商務(wù)區(qū)核心：毗鄰虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，半徑 3 公里內(nèi)聚集 47 家跨國企業(yè)區(qū)域總部；
  • 政策高地：享受長寧區(qū) “文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)扶持 + 夜間經(jīng)濟(jì)示范區(qū)” 雙重政策，企業(yè)增值稅區(qū)級(jí)留存返還 50%；
  • 生態(tài)資源：緊鄰新虹橋中心公園，綠化率 30%，提升員工滿意度。
2.2 產(chǎn)業(yè)定位與聚集
  • 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：
  • 專業(yè)服務(wù)：四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所、法律咨詢機(jī)構(gòu)（占比 40%）；
  • 科技創(chuàng)新：貝素設(shè)計(jì)、郡州廣告等數(shù)字創(chuàng)意企業(yè)；
  • 協(xié)同效應(yīng)：與高島屋百貨、古北財(cái)富中心形成商務(wù)配套閉環(huán)，降低企業(yè)采購成本 20%。
三、上海古北SOHO交通優(yōu)勢
立體交通網(wǎng)絡(luò)
交通類型
關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)
距離 / 時(shí)間
核心價(jià)值
地鐵
10 號(hào)線伊犁路站
100 米（直連）
30 分鐘達(dá)陸家嘴
公交
紅寶石路銀珠路站
264 米
8 條線路覆蓋全域
高架路網(wǎng)
延安高架 / 內(nèi)環(huán)高架
入口 500 米
15 分鐘達(dá)靜安寺
航空樞紐
虹橋 T2 航站樓
車程 25 分鐘
日均航班超 1000 架次
效率價(jià)值：實(shí)現(xiàn) “零距離進(jìn)地鐵、25 分鐘達(dá)機(jī)場、1 小時(shí)通長三角” 的商務(wù)動(dòng)線。
四、上海古北SOHO項(xiàng)目規(guī)劃與硬件配置
4.1 產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色
  • 地標(biāo)建筑：主樓 38 層（含地上 41 層），輔樓 12 層，標(biāo)準(zhǔn)層面積 1,620-3,200㎡，500㎡單元靈活分割，得房率 70%；
  • 綠色智能：VAV 中央空調(diào) + PM2.5 過濾系統(tǒng)，層高 4.05 米（凈高 2.8 米），架空地板 130mm；
  • 文化賦能：空中連廊設(shè)計(jì)融合 “無盡之柱” 藝術(shù)理念，提升企業(yè)品牌調(diào)性。
4.2 核心參數(shù)與費(fèi)用
表：500㎡辦公單元配置與年成本
參數(shù)類別
配置標(biāo)準(zhǔn)
年費(fèi)用測算
空調(diào)系統(tǒng)
VAV 中央空調(diào)（含新風(fēng)）
工作日 8:30-19:30
電梯配置
17 部客貨梯（峰值等候≤25 秒）
包含于物業(yè)費(fèi)
物業(yè)費(fèi)
30 元 /㎡/ 月
30×500×12=18 萬元
車位費(fèi)用
945 個(gè)（含充電樁）
1，300 元 / 月?位（按 5 個(gè)計(jì)：7.8 萬元）
網(wǎng)絡(luò)支持
電信 / 聯(lián)通 / 移動(dòng)萬兆光纖
企業(yè)自主簽約
五、上海古北SOHO產(chǎn)業(yè)生態(tài)與商業(yè)配套
5.1 企業(yè)集群與協(xié)同
  • 世界 500 強(qiáng)矩陣：江森自控（樓宇智能）、豐田（研發(fā)中心）、貝素設(shè)計(jì)（建筑科技）形成技術(shù)轉(zhuǎn)化閉環(huán)；
  • 創(chuàng)新企業(yè)生態(tài)：吸引廣告?zhèn)髅健⒐I(yè)設(shè)計(jì)類企業(yè)占比 60%，年均舉辦產(chǎn)業(yè)對(duì)接會(huì)超 50 場。
5.2 全維配套體系
  • 高端商業(yè)：
  • 古北高島屋百貨（奢侈品零售）、虹橋藝術(shù)中心（文化展覽）；
  • 米其林餐廳集群（步行 5 分鐘）；
  • 人才保障：
  • 服務(wù)式公寓（雅詩閣品牌）、國際學(xué)校（上海美國學(xué)校）；
  • 停車特權(quán)：參與虹橋商圈 “限時(shí)共享停車”，消費(fèi)享 3 小時(shí)免費(fèi)。
六、上海古北SOHO租賃方案分析（500㎡）
6.1 優(yōu)惠租金方案
  • 市場均價(jià)：7-9.4 元 /㎡/ 天（高區(qū)景觀溢價(jià)）；
  • 戰(zhàn)略客戶價(jià)：6.0-8.4 元 /㎡/ 天（降 1.0 元，稅 9%）；
  • 年租金成本：6.0×500×365=109.5 萬元（取低值）；
6.2 綜合成本測算
成本項(xiàng)
金額（萬元）
說明
基礎(chǔ)租金
109.5
按 6.0 元 /㎡/ 天計(jì)算
物業(yè)費(fèi)
18.0
含公共區(qū)域能耗
車位費(fèi)（5 個(gè)）
7.8
長租客戶價(jià)
年度總成本
135.3
較市場價(jià)低 15%
6.3 政策增效
  • 文創(chuàng)企業(yè)享長寧區(qū) “3 年租金補(bǔ)貼 20%”，首年實(shí)付約 112 萬元；
  • 夜間經(jīng)濟(jì)企業(yè)額外獲 活動(dòng)場地費(fèi)減免。
七、上海古北SOHO政策支持體系
7.1 區(qū)域三級(jí)政策
  • 高新技術(shù)企業(yè)：研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除 200%；
  • 專項(xiàng)補(bǔ)貼：
  • 海派特色小店：戶外空間經(jīng)營許可 + 租金支持；
  • 夜間經(jīng)濟(jì)主體：活動(dòng)審批綠色通道。
7.2 園區(qū)專項(xiàng)服務(wù)
  • 極速營商：企業(yè)注冊 “1 工作日辦結(jié)”，環(huán)評(píng)預(yù)審提速 50%；
  • 文化賦能：免費(fèi)對(duì)接虹橋藝術(shù)中心展覽資源；
  • 停車共享：接入虹橋商圈限時(shí)免費(fèi)停車計(jì)劃。
八、上海古北SOHO項(xiàng)目優(yōu)勢總結(jié)：四大戰(zhàn)略支點(diǎn)
  1. 區(qū)位價(jià)值唯一性
古北國際商務(wù)區(qū)核心地標(biāo)，日均高端客流超 5 萬人，企業(yè)曝光度提升 40%；
  1. 產(chǎn)業(yè)生態(tài)深度
與江森自控、豐田等 “鏈主企業(yè)” 毗鄰辦公，技術(shù)協(xié)同降低研發(fā)成本 25%；
  1. 綠色商務(wù)標(biāo)桿
LEED 金級(jí)認(rèn)證 + VAV 智能空調(diào)，能耗降低 25%，員工滿意度提升 30%；
  1. 政策紅利窗口期
疊加 文創(chuàng)補(bǔ)貼 + 夜間經(jīng)濟(jì)支持，10 年綜合稅負(fù)降低 35%。
選址行動(dòng)建議
  1. 優(yōu)先鎖定主樓中高區(qū)單元：500㎡現(xiàn)房享 免租期 3 個(gè)月，聯(lián)系招商熱線13651646342；
  1. 政策速申：立即啟動(dòng) “長寧區(qū)文創(chuàng)企業(yè)” 認(rèn)定，同步申報(bào)稅收返還；
  1. 生態(tài)嫁接：接入虹橋藝術(shù)中心品牌活動(dòng)資源，提升企業(yè)形象曝光。


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