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上海嘉定區(qū)南翔融創(chuàng)西環(huán)中心招商綜合評(píng)估報(bào)告：項(xiàng)目招租與企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時(shí)間：2025-07-31 瀏覽次數(shù)：265   來(lái)源：m.bjhksj.com.cn


上海融創(chuàng)西環(huán)中心項(xiàng)目綜合評(píng)估報(bào)告

報(bào)告用途：為企業(yè)戰(zhàn)略選址提供北虹橋產(chǎn)業(yè)生態(tài)適配性與樞紐價(jià)值分析
編制對(duì)象：企業(yè)董事長(zhǎng)及投資決策委員會(huì)
數(shù)據(jù)時(shí)效：截至 2025 年 7 月市場(chǎng)動(dòng)態(tài)（租金 / 政策 / 產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)）

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組（12 年長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)咨詢經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)超 200 家企業(yè)選址）

上海融創(chuàng)西環(huán)中心招商招租電話：021-64398555

一、上海融創(chuàng)西環(huán)中心項(xiàng)目定位與核心價(jià)值
融創(chuàng)西環(huán)中心是北虹橋商務(wù)示范區(qū) 60 萬(wàn)㎡ TOD 地標(biāo)綜合體，由融創(chuàng)中國(guó)開(kāi)發(fā)，2021 年投入運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目整合總部獨(dú)棟辦公、天際行政辦公、全齡公寓、P+R 停車場(chǎng)及 34 萬(wàn)㎡印象城 MALL，形成 “產(chǎn)業(yè) - 商業(yè) - 居住” 全閉環(huán)生態(tài)，直接承接大虹橋樞紐資源外溢，定位為 “長(zhǎng)三角科創(chuàng)成果轉(zhuǎn)化北門(mén)戶”。
三大戰(zhàn)略標(biāo)簽：
  • TOD 流量樞紐：地鐵 11 號(hào)線陳翔路站上蓋，通過(guò)空中連廊直連印象城 MALL（日均客流 10 萬(wàn) +），商務(wù)轉(zhuǎn)化效率提升 30%；
  • 元谷生態(tài)賦能：承載 “南翔元谷” 元宇宙產(chǎn)業(yè)基地，聚集聚繪元、艾門(mén)韋思等 20 家 AIGC 企業(yè)，形成 IP 孵化 - AI 內(nèi)容生成 - 硬件研發(fā)垂直鏈條；
  • 成本控制標(biāo)桿：光伏節(jié)能系統(tǒng) + 低物業(yè)費(fèi)模式，綜合運(yùn)營(yíng)成本低于虹橋核心區(qū) 25%。
二、上海融創(chuàng)西環(huán)中心區(qū)位與交通輻射力
黃金坐標(biāo)：嘉定區(qū)聽(tīng)雪園路 77 弄 2 號(hào)，位于北虹橋商務(wù)示范區(qū)核心，距虹橋樞紐 12 公里（車程 15 分鐘）。
立體交通網(wǎng)絡(luò)：
  • 軌交動(dòng)脈：地鐵 11 號(hào)線陳翔路站上蓋（步行 50 米），8 站直達(dá)徐家匯，30 分鐘貫通浦東張江；
  • 高速路網(wǎng)：5 分鐘接入嘉閔高架 / 滬嘉高速，20 分鐘直達(dá)虹橋機(jī)場(chǎng)，1 小時(shí)覆蓋長(zhǎng)三角；
  • 產(chǎn)業(yè)協(xié)同圈：半徑 3 公里內(nèi)集聚南翔精準(zhǔn)醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)園、游戲谷，形成元宇宙 + 生物醫(yī)藥雙核聯(lián)動(dòng)。
三、上海融創(chuàng)西環(huán)中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位與集群生態(tài)
南翔鎮(zhèn) “3+1” 產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略升級(jí)：
  • 主導(dǎo)賽道：
  • 元宇宙經(jīng)濟(jì)：依托 “南翔元谷” 引進(jìn) 100 家上下游企業(yè)（2026 年目標(biāo)），聚焦 AIGC 技術(shù)、沉浸式內(nèi)容創(chuàng)制；
  • 精準(zhǔn)醫(yī)學(xué)：聚集中生復(fù)諾健、君賽生物等 300 家企業(yè)，研發(fā)轉(zhuǎn)化效率全市前列；
  • 創(chuàng)新密度：2023 年稅收破 100 億元（嘉定最小面積最高產(chǎn)出），游戲企業(yè)占全市產(chǎn)值 1/3（米哈游、莉莉絲等）。
西環(huán)中心生態(tài)實(shí)況：
  • 元谷矩陣：聚繪元（IP 設(shè)計(jì)）、艾門(mén)韋思（AIGC 工具）、元宇宙科技藝術(shù)中心（文旅應(yīng)用）；
  • 技術(shù)協(xié)同：共享嘉定元宇宙產(chǎn)業(yè)促進(jìn)會(huì)資源，優(yōu)先參與國(guó)際 AIGC 創(chuàng)作大賽。
四、上海融創(chuàng)西環(huán)中心項(xiàng)目參數(shù)與硬件配置
空間設(shè)計(jì)：
  • 獨(dú)棟辦公：1300-1600㎡花園總部，專屬電梯 + 露臺(tái)，承重 500kg/㎡（局部加固至 800kg/㎡）；
  • 標(biāo)準(zhǔn)辦公：940-2300㎡靈活分割（層高 4.2m），得房率 70%-73%，適配中大型企業(yè)。
智慧運(yùn)維：
  • 低碳系統(tǒng)：屋頂光伏板降低公共能耗 20%，LEED 認(rèn)證提升企業(yè) ESG 評(píng)級(jí)；
  • 物流保障：2 噸貨梯 + 1.5 噸客梯，P+R 停車場(chǎng) 960 個(gè)車位（含新能源樁）。
五、上海融創(chuàng)西環(huán)中心競(jìng)品對(duì)標(biāo)與差異化壁壘
（一）競(jìng)品分析
  1. 漕河涇顓橋科技綠洲
  • 短板：租金 2.5 元 /㎡?天，但無(wú)元宇宙產(chǎn)業(yè)生態(tài)，技術(shù)協(xié)同薄弱；距地鐵站 800 米，通勤便利性低 30%；
  • 商業(yè)局限：依賴社區(qū)底商，缺乏大型綜合體引流。
  1. 莘莊工業(yè)園
  • 價(jià)格優(yōu)勢(shì)：租金 1.6-2.0 元 /㎡?天，但層高僅 3.2m，無(wú)重型設(shè)備承載能力；產(chǎn)業(yè)聚焦傳統(tǒng)制造，人才吸引力弱化 25%。
（二）西環(huán)中心核心壁壘
  • 元谷生態(tài)獨(dú)占性：AIGC 企業(yè)集聚度嘉定第一，技術(shù)協(xié)作成本降低 40%；
  • 商業(yè)流量轉(zhuǎn)化：印象城 MALL 日均 10 萬(wàn)客流通過(guò)連廊直達(dá)，企業(yè)品牌曝光量提升 3 倍。
六、上海融創(chuàng)西環(huán)中心扶持政策與商業(yè)賦能
? ? 企業(yè)服務(wù)包：
  • 房租減免：元宇宙企業(yè)享 50% 租金補(bǔ)貼（南翔元谷專項(xiàng)政策）；
  • 研發(fā)獎(jiǎng)勵(lì)：設(shè)備投資額 15%-30% 返還（嘉定區(qū)科技創(chuàng)新基金）；
  • 人才安居：3 公里內(nèi) 5420 套人才公寓，租金低于市場(chǎng)價(jià) 20%+ 子女優(yōu)先入讀世外云翔學(xué)校。
全維商業(yè)矩陣：
  • 商務(wù)接待：印象城 MALL（山姆會(huì)員店 / CGV 巨幕影院）、10 Corso Como 藝術(shù)空間；
  • 員工生活：銀翔湖公園跑步道、24 小時(shí)健身房、全齡公寓（輕奢 / 青年 / 頤養(yǎng)三類）。
七、上海融創(chuàng)西環(huán)中心租賃方案（1000㎡標(biāo)準(zhǔn)辦公）
基礎(chǔ)條款：
  • 選址建議：B 棟高區(qū)（俯瞰印象城商圈，毗鄰元谷企業(yè)集群）；
  • 租期架構(gòu)：5 年起租（含 6 個(gè)月裝修免租期）；
  • 租金方案：市場(chǎng)價(jià) 3.5 元 /㎡?天→優(yōu)惠價(jià) 2.5 元 /㎡?天（下調(diào) 1 元 /㎡?天）；
  • 物業(yè)費(fèi)：18 元 /㎡?月（含基礎(chǔ)空調(diào)能耗及光伏維護(hù)）；
  • 停車費(fèi)：600 元 / 個(gè) / 月（新能源車位同價(jià)）；
  • 空調(diào)加時(shí)：VRV 系統(tǒng) 24 小時(shí)獨(dú)立控制，無(wú)額外費(fèi)用。
年度成本測(cè)算：
年租金成本：2.5 元 /㎡?天 ×1000㎡×365 天 = 91.25 萬(wàn)元
年物業(yè)費(fèi)：18 元 /㎡?月 ×1000㎡×12 月 = 21.6 萬(wàn)元
年總成本：約 112.85 萬(wàn)元（不含稅）
戰(zhàn)略增值權(quán)益：
  • 元谷生態(tài)券：免費(fèi)參與季度 AIGC 技術(shù)沙龍（對(duì)接聚繪元等鏈企）；
  • 商業(yè)導(dǎo)流包：印象城 MALL 首層 LED 屏廣告位（1 周 / 年，價(jià)值 8 萬(wàn)元）；
  • 政策代辦：專員協(xié)助申報(bào)設(shè)備補(bǔ)貼（上限 300 萬(wàn)元）。
八、梧桐聯(lián)行專家組研判總結(jié)
融創(chuàng)西環(huán)中心以 “元谷生態(tài) ×TOD 流量 × 成本洼地” 三維引擎，成為企業(yè)布局北虹橋的首選。其核心決策價(jià)值在于：
降本：綜合成本較漕河涇低 20%，元谷租金補(bǔ)貼進(jìn)一步優(yōu)化支出；
增效：AIGC 企業(yè)集群技術(shù)協(xié)作響應(yīng)速度提升 40%，商機(jī)轉(zhuǎn)化周期縮短 30%；
占位：納入嘉定區(qū) “3+1” 產(chǎn)業(yè)核心載體，共享 100 億級(jí)元宇宙政策紅利。

行動(dòng)窗口：2025 年 Q3 前簽約可鎖定 “元谷加速包”（含 50% 租金補(bǔ)貼 + 商業(yè)廣告權(quán)益），B 棟現(xiàn)僅剩 2 個(gè)高區(qū)整層。


選址戰(zhàn)略建議：
  1. AIGC / 元宇宙企業(yè)：搶占 B 棟與元谷同層資源，借力技術(shù)協(xié)作生態(tài)降低研發(fā)試錯(cuò)成本；
  1. 跨境貿(mào)易主體：優(yōu)選獨(dú)棟辦公區(qū)，依托虹橋樞紐保稅通道提升物流效率；
  1. 成本敏感型機(jī)構(gòu)：利用光伏節(jié)能 + 低物業(yè)費(fèi)模型，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)成本優(yōu)化。

上海融創(chuàng)西環(huán)中心招商招租電話：021-64398555



評(píng)論

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