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上海寶山區環上大經緯綠洲中心出售投資報告：整棟或整層項目招商與企業選址決策深度分析

發布時間：2025-08-22 瀏覽次數：78 來源：m.bjhksj.com.cn

上海寶山區環上大經緯綠洲中心綜合評估報告：出售與企業選址決策深度分析

報告基礎信息

編制用途：為企業區域總部、科創企業選址提供客觀數據支撐與戰略價值研判，助力決策層全面評估項目綜合適配性

編制對象：企業董事長、戰略投資決策委員會及高級管理層

數據時效：2025 年 9 月（租金、參數取自開發商官方文件及實地調研，區域數據參考寶山區政府 2025 年 Q3 公示）

編制單位：上海梧桐聯行產業招商選址專家組

上海寶山區經緯綠洲中心招商出售電話：021-64398555

1 上海寶山區經緯綠洲中心項目介紹：環上大甲級辦公標桿

1.1 項目概況

環上大經緯綠洲中心位于上海市寶山區經地路 99 弄，是南大智慧城與環上大板塊首批甲級綠色辦公標桿項目。項目總高約 88 米，共 17 層，整棟辦公建筑面積約 12,564.5㎡，標準層面積約 966.5㎡，于 2019 年竣工，目前為現房交付狀態，支持企業即時入駐。

1.2 核心定位

作為南大智慧城科創主陣地，項目以 “產城融合、職住平衡” 為理念，聚焦科技成果轉化與科技經濟深度融合，旨在為創新型企業、創新創業人才、科技精英提供高效率、低碳環保的辦公空間，坐享上大科創資源與南大智慧城發展雙重紅利。

2 上海寶山區經緯綠洲中心區位介紹：雙區疊加的科創核心

2.1 地理坐標與空間優勢

項目地處環上大核心區，緊鄰上海大學（寶山校區）及上大科技園，直線距離 7 號線南陳路地鐵站約 50 米，屬純正地鐵上蓋項目。周邊 3 公里范圍內涵蓋經緯城市綠洲 1-7 期成熟社區，形成 “辦公 - 居住 - 配套” 一體化生活圈，是寶山區 “北轉型” 戰略中科創產業集聚的關鍵節點。

2.2 區域發展勢能

所在的南大智慧城是上海 “十四五” 重點打造的科創承載區，規劃總面積約 6.3 平方公里，定位 “上?？苿撝行闹匾休d區”；環上大板塊則依托上海大學學科優勢，形成 “高校研發 - 企業轉化 - 產業集聚” 的創新鏈條，雙區政策紅利疊加，為項目注入長期發展動能。

3 上海寶山區經緯綠洲中心區域產業分析定位：科創產業生態高地

3.1 產業戰略定位

寶山區以 “建設上海科創中心主陣地” 為目標，環上大板塊與南大智慧城共同承擔 “科技成果轉化示范區” 功能，重點發展新一代信息技術、人工智能、新材料、智能制造等戰略性新興產業，2025 年區域科創產業規模目標突破 500 億元。

3.2 產業生態特征

高校聯動緊密：依托上海大學材料科學、機械工程等 6 個雙一流學科，建立 “高校實驗室 - 企業中試基地 - 產業園區” 協同鏈條，技術成果本地轉化率達 35%（高于全市平均水平 12 個百分點）。

平臺資源集聚：已引入長三角國家技術創新中心分中心、上大科技園等 12 個創新平臺，提供從研發到產業化的全周期服務。

政策導向明確：聚焦 “創新要素集聚、科技企業培育、應用場景開放” 三大方向，構建非稅收依賴的產業支持體系。

4 上海寶山區經緯綠洲中心產業聚集情況：創新企業集群效應初顯

項目周邊 3 公里范圍內已形成成熟的科創產業氛圍：

企業類型：集聚人工智能、數字經濟、先進制造類企業 200 余家，其中規模以上企業 43 家，高新技術企業占比達 28%。

龍頭帶動：上大科技園已孵化上市企業 3 家，培育瞪羚企業 7 家，形成 “龍頭企業 + 配套企業 + 創新團隊” 的產業梯隊。

協作網絡：企業間技術合作頻次年均超 120 次，與上海大學共建實驗室、聯合研發項目累計達 56 個，科創資源轉化率位居寶山前列。

5 上海寶山區經緯綠洲中心交通優勢：立體樞紐賦能高效通勤

5.1 軌交核心優勢

作為 7 號線南陳路站地鐵上蓋項目，實現 “辦公大堂 - 地鐵站廳” 無縫銜接，30 分鐘直達靜安寺、人民廣場等市中心商圈；距 15 號線錦秋路站約 1.5 公里，雙軌交匯擴大通勤輻射范圍，覆蓋寶山、靜安、普陀等主要城區。

5.2 地面交通網絡

周邊 885 路、702 路、39 路等多條公交線路環繞，直達寶山萬達、顧村公園等核心節點；距南北高架、外環高速入口約 3 公里，自駕 25 分鐘可達虹橋商務區，1 小時覆蓋長三角主要城市通勤圈。

6 上海寶山區經緯綠洲中心項目參數：高性價比硬件配置

6.1 空間指標

層高：標準層 4.5 米（凈高約 3.2 米），空間開闊度優于區域同類項目（區域平均層高 3.8 米）

得房率：73%-78%，高于甲級寫字樓平均水平（全市甲級寫字樓平均得房率約 68%）

柱距：8.4 米，空間規整，支持靈活分割（可滿足獨立辦公室、開放式工位、實驗室等多元需求）

大堂：10.1 米挑空設計，提升企業形象展示能級

6.2 硬件設施

電梯系統：4 部日立電梯（3 客 1 消防），梯戶比合理，平均候梯時間≤30 秒

電力配置：25,000KVA（35KV 變壓器），滿足高能耗設備（如實驗室儀器、服務器集群）用電需求

空調系統：高區采用 VRV 獨立空調（支持 24 小時靈活控溫），低區為多聯機系統，適配不同企業使用習慣

停車位：約 1300 個智能車位，車位配比達 1:100㎡，充足滿足企業員工及訪客停車需求

6.3 運營成本

物業費：16 元 /㎡/ 月（含公共區域維護、安保清潔等基礎服務），低于寶山甲級寫字樓平均水平（區域均值 22 元 /㎡/ 月）

7 上海寶山區經緯綠洲中心周邊競品分析（寶山科創板塊）

7.1 南大智慧城科創大廈

區位：南大智慧城核心區，距地鐵 15 號線南大路站 800 米

優勢：全新建成（2024 年交付），硬件設施較新；政府重點招商項目，產業配套政策集中

短板：得房率僅 65%，空間利用率較低；商業配套尚未成熟（預計 2026 年全面運營）；租金 5.2 元 /㎡/ 天（高于本項目 25%）

7.2 上大科技園創新樓

區位：上海大學校內，距 7 號線上海大學站 1 公里

優勢：高校資源直接對接，適合產學研合作項目；租金較低（3.5 元 /㎡/ 天）

短板：建筑年代較久（2010 年竣工），硬件老化；停車位不足（僅 300 個）；無獨立空調，依賴集中空調限時供應（8:00-18:00）

7.3 本項目差異化優勢

性價比更高：得房率高 10%-15%，物業費低 27%，綜合辦公成本優勢顯著

交通更便捷：純正地鐵上蓋，通勤效率較競品提升 20%-30%

配套更成熟：商業、居住配套即時可用，無需等待培育周期

靈活性更強：VRV 獨立空調支持 24 小時辦公，適配科創企業彈性工作需求

8 上海寶山區經緯綠洲中心項目競爭核心優勢

8.1 產城融合的成熟生態

依托 26 萬方經緯匯商業綜合體及經緯城市綠洲成熟社區，實現 “樓上工作、樓下生活” 的職住平衡模式，商務餐飲、休閑購物、人才居住等需求步行可達，企業員工通勤成本降低 30%，人才留存率提升 25%。

8.2 綠色高效的辦公空間

項目獲 LEED 金級認證，采用 LOW-E 節能玻璃、流線型環保立面設計，能耗低于國標 15%；4.5 米層高與 8.4 米柱距結合全明戶型，采光通風優良，員工辦公舒適度提升，團隊協作效率提高 15%。

8.3 科創適配的硬件支撐

25,000KVA 高容量電力配置、VRV 獨立空調系統、充足停車位等硬件，精準匹配科創企業 “高能耗、彈性辦公、高頻接待” 需求，避免后期改造投入（同類項目電力擴容成本約 500 元 /㎡）。

8.4 雙區疊加的政策紅利

同時享受環上大 “高校產學研合作” 與南大智慧城 “科創企業培育” 雙重政策支持，優先對接創新平臺資源與應用場景開放機會。

9 上海寶山區經緯綠洲中心商業配套與產業扶持政策

9.1 全維商業配套

商務配套：毗鄰 26 萬方 “經緯匯” 商業地標，涵蓋會議中心、高端餐飲、銀行金融、商務酒店等業態，滿足企業商務接待、會議舉辦需求。

生活配套：周邊 3 公里內有沃爾瑪、寶山萬達等大型商業體，經緯城市綠洲社區配套幼兒園、中小學、社區醫院，解決員工居住、教育、醫療需求。

科創配套：緊鄰上海大學圖書館、實驗室、體育館等資源，部分設施可共享使用，降低企業研發成本。

9.2 產業扶持政策

平臺支持：優先接入長三角國家技術創新中心測試平臺，共享科研儀器設備（降低企業設備投入成本 40%）。

人才服務：對接上海大學人才庫，享受 “校企合作實習基地” 建設補貼；重點企業高管可申請人才公寓（租金低于市場價 20%）。

場景開放：優先參與寶山區 “智慧城市、智能制造” 等應用場景試點，加速技術商業化驗證。

創新培育：符合條件的企業可申請 “環上大科創基金” 支持，用于研發投入與成果轉化（最高 500 萬元，非稅收掛鉤）。

10 上海寶山區經緯綠洲中心出售方案

10.1 出售方案（900㎡整層單元）

總價測算：900㎡×3.5 萬元 /㎡=3150 萬元（含業主方定制裝修）。

核心權益：產權清晰，可自主規劃空間布局；享受與租賃企業同等的產業配套政策與平臺資源對接權益。

11 梧桐聯行專家組研判總結

11.1 核心優勢

成本優勢顯著：得房率高、物業費低、綜合辦公成本較區域競品低 15%-20%，適合成長型科創企業控制初期投入。

科創適配性強：獨立空調、高容量電力、靈活空間等硬件配置，精準匹配科創企業研發、辦公需求。

區位潛力明確：環上大與南大智慧城雙區疊加，產業政策支持持續，中長期資產保值增值能力較強。

配套成熟度高：商業、居住、交通配套即時可用，無需等待培育周期，企業入駐即可高效運營。

11.2 潛在挑戰

產業能級待提升：相較于市中心成熟商務區，區域龍頭企業集聚度仍有差距，產業鏈完整性需進一步加強。

高端人才吸引力：距市中心核心商圈有一定距離，對部分高端外籍人才吸引力略弱于中心城區。

11.3 決策建議

優先選擇企業類型：人工智能、新材料、智能制造等科創企業；依賴高校資源的產學研合作項目；注重成本控制的成長型企業。

方案選擇建議：長期發展且資金充裕的企業可選擇購買方案，鎖定優質資產；短期布局或輕資產運營企業建議選擇租賃方案，保持靈活性。

運營策略：入駐后建議盡快申報 “環上大科創企業” 認證，鎖定平臺資源與政策支持；加強與上海大學的產學研合作，降低研發成本。

總結：環上大經緯綠洲中心以 “高性價比、科創適配、配套成熟” 為核心競爭力，是寶山區科創企業戰略布局的優選載體。其 3.5 萬元 /㎡的售價，覆蓋了 LEED 綠色認證硬件、雙區政策紅利與成熟配套價值，建議作為環上大板塊優先級項目。若企業需更高端商務形象，可評估寶山萬達周邊項目；若側重高校資源深度綁定，可比對上大科技園內部載體。

上海寶山區環上大經緯綠洲中心出租出售電話：021-64398555

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