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上海閔行區(qū)七寶虹橋萬創(chuàng)中心招商招租綜合評(píng)估報(bào)告：企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時(shí)間：2025-09-08 瀏覽次數(shù)：9 來源：m.bjhksj.com.cn

上海閔行區(qū)七寶虹橋萬創(chuàng)中心招商招租電話：021-64398555

一、上海閔行區(qū)虹橋萬創(chuàng)中心報(bào)告基礎(chǔ)信息

報(bào)告用途：為企業(yè)董事長及戰(zhàn)略決策層提供虹橋萬創(chuàng)中心租賃選址的專業(yè)數(shù)據(jù)支撐、產(chǎn)業(yè)適配分析及風(fēng)險(xiǎn)研判，覆蓋項(xiàng)目價(jià)值、成本效益、政策紅利等核心維度，助力科學(xué)決策

編制對(duì)象：企業(yè)董事長、戰(zhàn)略規(guī)劃部、行政選址團(tuán)隊(duì)

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至 2025 年 9 月（數(shù)據(jù)來源：閔行區(qū)政府 2025 年產(chǎn)業(yè)政策文件、虹橋萬創(chuàng)中心運(yùn)營方年度報(bào)告、仲量聯(lián)行《2025 年上海閔行區(qū)商務(wù)辦公市場(chǎng)報(bào)告》、實(shí)地勘測(cè)及入駐企業(yè)訪談數(shù)據(jù)）

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組（10 年 + 上海西南片區(qū)商務(wù)綜合體評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)超 50 家科創(chuàng)企業(yè)、區(qū)域總部型企業(yè)選址）

二、上海閔行區(qū)虹橋萬創(chuàng)中心項(xiàng)目介紹

2.1 項(xiàng)目核心定位與開發(fā)背景是什么？

虹橋萬創(chuàng)中心位于上海市閔行區(qū)新龍路 500 弄，由萬科（上海）商用置業(yè)有限公司開發(fā)運(yùn)營，是萬科在七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)打造的 “生態(tài)智能 + 產(chǎn)業(yè)聚焦” 型綜合商辦項(xiàng)目。項(xiàng)目總建筑面積約 11.78 萬平方米，2021 年 5 月一期竣工交付，是七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)核心地標(biāo)之一，也是張江閔行園區(qū)子園（2020 年 8 月納入）的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)載體。

項(xiàng)目定位 “虹橋科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)總部基地 + 新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈樞紐”，聚焦智能制造、5G 通信 - 物聯(lián)網(wǎng)、信息科技 - 聽覺聲學(xué)、新能源汽車配套四大核心賽道，依托萬科 “產(chǎn)業(yè)生態(tài)運(yùn)營” 經(jīng)驗(yàn)，打造 “研發(fā)辦公 + 中試配套 + 資源對(duì)接” 一體化生態(tài)。截至 2025 年 9 月，項(xiàng)目出租率達(dá) 88%，入駐企業(yè)包括茅臺(tái)上海公司、中國 500 強(qiáng)瑞聲科技（汽車音響解決方案龍頭）、中聯(lián)投控股、FILA 上海、海爾日日順、移為通信（車載終端領(lǐng)軍企業(yè)）、微億人工智能、拓爾微電子等，形成 “頭部企業(yè)引領(lǐng) + 中小科創(chuàng)協(xié)同” 的產(chǎn)業(yè)格局。

2.2 項(xiàng)目整體規(guī)劃與業(yè)態(tài)構(gòu)成如何？

項(xiàng)目分三期開發(fā)（當(dāng)前運(yùn)營為一期），整體采用 “3 棟標(biāo)準(zhǔn)辦公樓 + 7 棟獨(dú)棟別墅 + 1 棟商業(yè)裙樓” 布局，業(yè)態(tài)功能聚焦產(chǎn)業(yè)需求：

辦公業(yè)態(tài)：3 棟 11 層標(biāo)準(zhǔn)辦公樓（T1、T2、T3），均為萬科自持物業(yè)，對(duì)外出租面積約 5.9 萬平方米；7 棟獨(dú)棟別墅已全部售罄，主要為企業(yè)定制總部。標(biāo)準(zhǔn)層面積 T1 棟 2588.05㎡、T2 棟 2494.02㎡、T3 棟 3114.60㎡，支持整層、半層或模塊化分割，適配不同規(guī)模企業(yè)；

商業(yè)配套業(yè)態(tài)：1-2 層商業(yè)裙樓（建筑面積約 4900 平方米），引入 Manner 咖啡、逸刻便利店、員工食堂、健身空間、私宴廳等，滿足企業(yè)日常消費(fèi)與輕商務(wù)接待；

產(chǎn)業(yè)配套業(yè)態(tài)：辦公樓預(yù)留中試空間（樓面荷載 2.5-3.0kN/㎡），配備共享會(huì)議中心（含 200 人報(bào)告廳、多規(guī)格會(huì)議室），滿足科創(chuàng)企業(yè)研發(fā)與商務(wù)需求。

三、上海閔行區(qū)虹橋萬創(chuàng)中心區(qū)位介紹

3.1 區(qū)位戰(zhàn)略價(jià)值體現(xiàn)在哪些方面？

項(xiàng)目地處七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)核心，屬于上海市 25 個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一，同時(shí)是虹橋國際開放樞紐 “西南延伸帶” 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，戰(zhàn)略價(jià)值突出：

樞紐輻射優(yōu)勢(shì)：距虹橋綜合交通樞紐（虹橋機(jī)場(chǎng) T2、虹橋火車站）僅 4 公里，駕車 15 分鐘可達(dá)，既享虹橋 “大會(huì)展、大交通、大商務(wù)” 紅利，又規(guī)避核心區(qū)擁堵（早晚高峰平均延誤比虹橋天地低 25%）；

產(chǎn)業(yè)政策紅利：七寶生態(tài)商務(wù)區(qū) 2020 年納入 “張江閔行園區(qū)子園”，入駐企業(yè)可疊加享受張江科創(chuàng)政策（如研發(fā)補(bǔ)貼、人才支持），2024 年園區(qū)內(nèi)企業(yè)平均獲政策支持金額超 22 萬元；

區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)：七寶鎮(zhèn) 2024 年 GDP 達(dá) 386 億元（占閔行區(qū)總量 12.3%），其中現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營收占比 68%，智能制造、數(shù)字經(jīng)濟(jì)相關(guān)企業(yè)營收同比增長 25%，商務(wù)需求與產(chǎn)業(yè)氛圍成熟。

3.2 區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ绾危?/span>

根據(jù)《閔行區(qū) 2025-2030 年城市總體規(guī)劃》，七寶鎮(zhèn)將按 “一核（商旅文融合發(fā)展核）、一帶（長三角總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶）、一區(qū)（智慧生活商貿(mào)區(qū)） ” 布局，重點(diǎn)推進(jìn)三大工程：

七寶生態(tài)商務(wù)區(qū) “擴(kuò)容工程”：規(guī)劃新增商務(wù)辦公面積 25 萬平方米，重點(diǎn)引入 “研發(fā) + 總部” 型企業(yè)，預(yù)計(jì) 2026 年完成核心區(qū)改造；

新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈 “補(bǔ)鏈工程”：依托瑞聲科技、移為通信等企業(yè)，規(guī)劃建設(shè) “七寶新能源汽車電子產(chǎn)業(yè)園”，預(yù)計(jì) 2027 年集聚產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè) 50 家，營收突破 100 億元；

交通 “升級(jí)工程”：機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線（在建）預(yù)計(jì) 2026 年通車，屆時(shí)從項(xiàng)目周邊站點(diǎn)出發(fā)，30 分鐘可達(dá)虹橋、浦東兩大機(jī)場(chǎng)，進(jìn)一步提升跨區(qū)通勤效率。

四、上海閔行區(qū)虹橋萬創(chuàng)中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析定位

4.1 閔行區(qū)及七寶鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是什么？

閔行區(qū) 2025 年產(chǎn)業(yè)規(guī)劃聚焦 “3+2” 體系（不涉及稅收掛鉤優(yōu)惠），核心方向：

三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：數(shù)字經(jīng)濟(jì)（2024 年?duì)I收 920 億元，同比增長 28%）、高端裝備制造（2024 年?duì)I收 1150 億元）、生物醫(yī)藥（2024 年?duì)I收 480 億元，同比增長 32%）；

兩大特色賽道：新能源汽車電子（依托七寶、莘莊板塊）、跨境數(shù)字貿(mào)易（依托虹橋數(shù)字貿(mào)易港）；

七寶鎮(zhèn)作為閔行區(qū) “西部產(chǎn)業(yè)核心”，產(chǎn)業(yè)定位聚焦 “智能制造 + 總部經(jīng)濟(jì)”：

重點(diǎn)培育新能源汽車電子、5G 通信、人工智能三大細(xì)分領(lǐng)域，2024 年三大領(lǐng)域營收占全鎮(zhèn)工業(yè)總營收 45%；

打造 “七寶科創(chuàng)走廊”，串聯(lián)虹橋萬創(chuàng)中心、漕河涇七寶園區(qū)、閔行生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，形成 “研發(fā) - 轉(zhuǎn)化 - 產(chǎn)業(yè)化” 閉環(huán)，2024 年走廊內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)達(dá) 126 家。

4.2 項(xiàng)目與區(qū)域產(chǎn)業(yè)適配性如何？

虹橋萬創(chuàng)中心的產(chǎn)業(yè)定位與區(qū)域規(guī)劃高度契合，適配性體現(xiàn)在三方面：

賽道精準(zhǔn)匹配：聚焦的新能源汽車電子、5G 通信等賽道，與七寶鎮(zhèn) “補(bǔ)鏈工程” 直接呼應(yīng)，2024 年園區(qū)內(nèi) 1.6 萬平方米空間集聚新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，包括瑞聲科技（汽車音響）、到每家（充電設(shè)備服務(wù)）、汽車芯片模組企業(yè)，形成局部產(chǎn)業(yè)集群；

政策疊加適配：作為張江閔行子園載體，入駐科創(chuàng)企業(yè)可優(yōu)先申報(bào)張江 “研發(fā)補(bǔ)貼”“人才公寓” 政策，2024 年園區(qū)內(nèi) 13 家高新技術(shù)企業(yè)平均獲補(bǔ)貼 18 萬元，高于閔行區(qū)平均水平（15 萬元）；

空間需求適配：標(biāo)準(zhǔn)層 2000-3000㎡空間、中試預(yù)留荷載，滿足區(qū)域總部 “辦公 + 團(tuán)隊(duì)管理”、科創(chuàng)企業(yè) “研發(fā) + 小批量中試” 需求，2024 年入駐企業(yè)中 80% 表示空間適配度 “高于預(yù)期”。

五、上海閔行區(qū)虹橋萬創(chuàng)中心產(chǎn)業(yè)聚集情況

5.1 周邊 3 公里內(nèi)產(chǎn)業(yè)集群有哪些？

項(xiàng)目周邊已形成三大成熟產(chǎn)業(yè)集群，為入駐企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同基礎(chǔ)：

新能源汽車電子集群：漕河涇七寶園區(qū)（距離 1.8 公里）集聚企業(yè) 32 家，包括某汽車?yán)走_(dá)制造商、某車載軟件服務(wù)商，2024 年集群營收超 45 億元，與虹橋萬創(chuàng)中心企業(yè)形成 “芯片 - 模組 - 終端 - 服務(wù)” 協(xié)作；

5G 通信集群：中春路通信產(chǎn)業(yè)園（距離 2.5 公里）入駐企業(yè) 58 家，涵蓋通信設(shè)備制造、物聯(lián)網(wǎng)解決方案，2024 年集群專利授權(quán)量 89 項(xiàng)，其中移為通信（虹橋萬創(chuàng)入駐企業(yè)）與園區(qū)內(nèi) 3 家企業(yè)達(dá)成合作；

人工智能集群：七寶 AI 創(chuàng)新中心（距離 2.2 公里）引入企業(yè) 28 家，專注工業(yè) AI、視覺識(shí)別，2024 年為長三角制造業(yè)企業(yè)提供智能化改造服務(wù)超 100 項(xiàng)，與微億人工智能（虹橋萬創(chuàng)入駐企業(yè)）共享客戶資源。

5.2 項(xiàng)目自身產(chǎn)業(yè)聚集現(xiàn)狀如何？

截至 2025 年 9 月，項(xiàng)目辦公業(yè)態(tài)入駐企業(yè)共 35 家，產(chǎn)業(yè)分布聚焦且均衡：

新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)（占比 35%）：如瑞聲科技（汽車音響系統(tǒng)研發(fā)）、移為通信（車載定位終端）、某汽車芯片測(cè)試企業(yè)，2024 年企業(yè)間合作金額超 2.3 億元，例如瑞聲科技為周邊車企提供定制化音響解決方案；

5G 與物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)（占比 25%）：包括某物聯(lián)網(wǎng)模組制造商、某智慧交通解決方案提供商，2024 年平均營收增速達(dá) 32%，其中 2 家企業(yè)獲得新一輪融資（總金額 1.5 億元）；

人工智能與數(shù)字科技企業(yè)（占比 25%）：如微億人工智能（工業(yè)質(zhì)檢 AI）、拓爾微電子（數(shù)字芯片），2024 年研發(fā)投入占比平均達(dá) 19%，高于閔行區(qū)科創(chuàng)企業(yè)平均水平（15%）；

配套服務(wù)企業(yè)（占比 15%）：涵蓋知識(shí)產(chǎn)權(quán)代理、科創(chuàng)咨詢、供應(yīng)鏈金融，為核心賽道企業(yè)提供 “一站式” 服務(wù)，2024 年服務(wù)核心企業(yè)覆蓋率達(dá) 90%。

六、上海閔行區(qū)虹橋萬創(chuàng)中心交通優(yōu)勢(shì)

6.1 軌道交通如何覆蓋？

現(xiàn)有線路：雙地鐵環(huán)繞，距地鐵 9 號(hào)線 “七寶站” 步行 600 米（實(shí)測(cè) 8 分鐘），9 號(hào)線直達(dá)徐家匯（30 分鐘）、世紀(jì)大道（45 分鐘）；距地鐵 10 號(hào)線 “航中路站” 步行 370 米（實(shí)測(cè) 5 分鐘），10 號(hào)線貫通虹橋路商圈、豫園商圈，可換乘 2 號(hào)線、13 號(hào)線；

規(guī)劃線路：機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線（在建，預(yù)計(jì) 2026 年通車）在項(xiàng)目周邊設(shè) “七寶站”，30 分鐘直達(dá)虹橋機(jī)場(chǎng)（T2）、浦東機(jī)場(chǎng)，跨機(jī)場(chǎng)通勤效率提升 50%；

接駁服務(wù)：項(xiàng)目工作日提供 “地鐵 - 園區(qū)” 免費(fèi)接駁班車（早高峰 7:30-9:00、晚高峰 17:00-19:00，每 15 分鐘一班），解決軌道交通 “最后一公里” 問題，2024 年員工接駁使用率達(dá) 65%。

6.2 道路交通與對(duì)外聯(lián)動(dòng)能力如何？

城市干道：駕車 3 分鐘接入 S20 外環(huán)高速，5 分鐘接入 G50 滬渝高速，8 分鐘接入嘉閔高架，15 分鐘可達(dá)徐家匯商圈，20 分鐘接入延安高架，覆蓋上海核心區(qū)域；

跨城交通：通過 G60 滬昆高速 1 小時(shí)可達(dá)杭州、蘇州，通過 G15 沈海高速 1.5 小時(shí)可達(dá)南京、寧波，適配企業(yè)跨長三角業(yè)務(wù)需求，2024 年入駐企業(yè)跨城業(yè)務(wù)占比超 40%；

樞紐銜接：虹橋國際機(jī)場(chǎng) T2 航站樓駕車 15 分鐘可達(dá)，虹橋火車站駕車 12 分鐘可達(dá)，高鐵 25 分鐘至蘇州、45 分鐘至杭州，國際航班可通過虹橋機(jī)場(chǎng)直達(dá)全球 120 個(gè)城市，商務(wù)出行便捷度高。

七、上海閔行區(qū)虹橋萬創(chuàng)中心項(xiàng)目參數(shù)

7.1 核心建筑與硬件參數(shù)是什么？

總建筑面積：約 11.78 萬平方米（辦公面積 8 萬平方米，商業(yè)配套 4900 平方米，地下車庫及配套 3.29 萬平方米）；

辦公塔樓參數(shù)：T1/T2/T3 棟均為地上 9 層、地下 2 層（名義樓層 1-10 層，辦公區(qū) 2-10 層），層高 4.5 米（凈高 3.0 米），樓面荷載辦公區(qū) 2.5kN/㎡（適配常規(guī)辦公）、局部 3.0kN/㎡（適配小型中試設(shè)備）；

電梯配置：T1 棟 4 部客梯（三菱，載重 1350KG，速度 2.0m/s）+2 部貨梯；T2 棟 4 部客梯 + 1 部貨梯 + 1 部消防電梯；T3 棟 7 部客梯 + 2 部貨梯（兼消防），另配 6 部轉(zhuǎn)換電梯，高峰候梯時(shí)間≤35 秒（低于閔行區(qū)同類項(xiàng)目平均 40 秒）；

車位配置：地下 2 層停車場(chǎng)，共 680 個(gè)車位（含 80 個(gè)新能源充電樁車位），車位配比 1 個(gè) / 173 平方米；機(jī)械車位月租 500 元 / 個(gè)，平面車位月租 800-1000 元 / 個(gè)；

綠色認(rèn)證：2022 年獲 “LEED 金級(jí)認(rèn)證”“中國綠色建筑三星標(biāo)識(shí)”，采用磚紅色陶板外立面（隔熱系數(shù)≤1.8）、光伏屋頂（年發(fā)電量 10 萬度）、雨水回收系統(tǒng)（年回收量 2000 立方米），公共區(qū)域能耗比傳統(tǒng)綜合體低 22%。

7.2 空調(diào)系統(tǒng)具體配置是什么？

項(xiàng)目采用VAV 中央空調(diào)系統(tǒng)（品牌：約克），兼顧節(jié)能與企業(yè)彈性需求：

運(yùn)行時(shí)段：辦公區(qū)域常規(guī)運(yùn)行時(shí)間為周一至周五 9:00-18:00、周六 10:00-17:00；加班時(shí)段（18:00 后）可向物業(yè)申請(qǐng)獨(dú)立開啟，需提前 2 小時(shí)預(yù)約；

溫控與凈化：夏季溫度控制 24-26℃、冬季 20-22℃，系統(tǒng)配備電子空氣過濾裝置，PM2.5 過濾效率≥95%，室內(nèi)空氣質(zhì)量常年達(dá) “優(yōu)” 級(jí)；

費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：常規(guī)時(shí)段空調(diào)費(fèi)用包含在物業(yè)費(fèi)內(nèi)；加班時(shí)段按實(shí)際使用面積計(jì)量，費(fèi)用 1.2 元 / 平方米 / 天，2024 年入駐企業(yè)平均月加班空調(diào)支出約 3200 元（按 500㎡辦公面積計(jì)算），低于周邊競(jìng)品 15%。

八、上海閔行區(qū)虹橋萬創(chuàng)中心周邊競(jìng)品對(duì)比分析（閔行區(qū)七寶 - 虹橋南片區(qū)）

選取上海萬象企業(yè)中心、融信上坤中心兩個(gè)同區(qū)域典型項(xiàng)目，從定位、成本、硬件等維度客觀對(duì)比：

8.1 競(jìng)品 1：上海萬象企業(yè)中心（七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)，新鎮(zhèn)路 1000 號(hào)）

基礎(chǔ)信息：總建面約 15 萬平方米，2020 年竣工，由華潤集團(tuán)開發(fā)，定位 “高端總部辦公 + 商業(yè)綜合體”，2025 年出租率 85%，租金 3.8-4.5 元 / 平方米 / 天；

優(yōu)勢(shì)：華潤品牌背書強(qiáng)，商業(yè)配套成熟（含萬象城購物中心），距地鐵 9 號(hào)線七寶站步行 3 分鐘，軌道交通更便捷；

劣勢(shì)：產(chǎn)業(yè)聚焦度低（入駐企業(yè)涵蓋貿(mào)易、咨詢、建筑，無明確賽道），得房率 68%（低于虹橋萬創(chuàng)中心 4-6 個(gè)百分點(diǎn)），物業(yè)費(fèi) 32 元 / 平方米 / 月（高于虹橋萬創(chuàng)中心 19%）；

差異化對(duì)比：虹橋萬創(chuàng)中心在 “產(chǎn)業(yè)協(xié)同 + 成本效益” 更優(yōu)，適合科創(chuàng)及產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)；萬象企業(yè)中心適合注重商業(yè)配套、無產(chǎn)業(yè)協(xié)同需求的純總部企業(yè)。

8.2 競(jìng)品 2：融信上坤中心（七寶鎮(zhèn)，七莘路 1366 號(hào)）

基礎(chǔ)信息：總建面約 12 萬平方米，2021 年竣工，定位 “中小科創(chuàng)企業(yè)孵化器”，2025 年出租率 90%，租金 3.0-3.6 元 / 平方米 / 天；

優(yōu)勢(shì)：租金門檻低（最小租賃單元 50㎡），配備小型共享實(shí)驗(yàn)室，適合初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)；園區(qū)活動(dòng)豐富（每月 2-3 場(chǎng)科創(chuàng)沙龍），企業(yè)交流氛圍濃；

劣勢(shì)：標(biāo)準(zhǔn)層面積僅 1200㎡（無法滿足整層 2000㎡的總部需求），硬件配置一般（電梯速度 1.75m/s），距虹橋樞紐較遠(yuǎn)（駕車 20 分鐘），跨城通勤效率低；

差異化對(duì)比：虹橋萬創(chuàng)中心在 “空間規(guī)模 + 樞紐銜接 + 硬件品質(zhì)” 更優(yōu)，適合成長期科創(chuàng)企業(yè)及區(qū)域總部；融信上坤中心適合 50 人以下的初創(chuàng)科創(chuàng)團(tuán)隊(duì)。

九、上海閔行區(qū)虹橋萬創(chuàng)中心項(xiàng)目競(jìng)爭核心優(yōu)勢(shì)

基于項(xiàng)目屬性與競(jìng)品對(duì)比，核心優(yōu)勢(shì)以數(shù)據(jù)支撐，客觀中立：

產(chǎn)業(yè)生態(tài)稀缺性：七寶片區(qū)少有的 “新能源汽車 + 5G+AI” 垂直產(chǎn)業(yè)鏈載體，1.6 萬平方米新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈集群已形成協(xié)同，2024 年企業(yè)間合作金額超 2.3 億元，這一優(yōu)勢(shì)是萬象企業(yè)中心（產(chǎn)業(yè)分散）、融信上坤中心（初創(chuàng)為主）無法替代；

成本效益優(yōu)勢(shì)：整層租金 3.3 元 / 平方米 / 天，低于萬象企業(yè)中心（3.8-4.5 元）13%-27%，2000㎡整層年租金比萬象企業(yè)中心節(jié)省 36-72 萬元；得房率 72%-76%，高于競(jìng)品 4-8 個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)際使用成本進(jìn)一步降低；

政策疊加優(yōu)勢(shì)：作為張江閔行子園載體，入駐企業(yè)可疊加享受張江 + 閔行雙重政策，2024 年園區(qū)企業(yè)平均獲補(bǔ)貼 22 萬元，高于融信上坤中心（15 萬元）；萬科配備專職政策顧問，協(xié)助企業(yè)申報(bào)，獲批周期比行業(yè)平均縮短 20%；

開發(fā)商品質(zhì)保障：萬科開發(fā)運(yùn)營，物業(yè)為萬科物業(yè)（2024 年滿意度評(píng)分 92 分），設(shè)施故障響應(yīng)時(shí)間≤1 小時(shí)，維修完成率 100%，高于區(qū)域平均水平（響應(yīng)時(shí)間 2.5 小時(shí)）；LEED 金級(jí) + 綠色三星雙認(rèn)證，辦公環(huán)境舒適度優(yōu)于競(jìng)品；

交通平衡優(yōu)勢(shì)：距虹橋樞紐 4 公里，既規(guī)避核心區(qū)擁堵，又享樞紐輻射，2024 年入駐企業(yè)商務(wù)出行平均時(shí)間比萬象企業(yè)中心（近核心區(qū)）節(jié)省 15%，比融信上坤中心（遠(yuǎn)樞紐）節(jié)省 25%。

十、上海閔行區(qū)虹橋萬創(chuàng)中心商業(yè)配套介紹

10.1 內(nèi)部配套（專屬產(chǎn)業(yè)服務(wù)）

商務(wù)配套：T2 棟 3 層設(shè)共享會(huì)議中心，含 1 個(gè) 200 人報(bào)告廳（配高清 LED 屏、同聲傳譯設(shè)備）、3 個(gè) 50 人中型會(huì)議室、4 個(gè) 10 人小型會(huì)議室，企業(yè)每月免費(fèi)使用 4 小時(shí)，超出部分按 8 折收費(fèi)（200 人報(bào)告廳原價(jià) 1.2 萬元 / 半天，折后 9600 元）；

生活配套：商業(yè)裙樓 1 層設(shè)員工食堂（可容納 300 人同時(shí)用餐，人均 25-35 元，提供定制團(tuán)餐服務(wù)）、24 小時(shí)逸刻便利店、Manner 咖啡（企業(yè)員工享 8 折）；2 層設(shè)健身中心（配備跑步機(jī)、力量器械，月卡 300 元 / 人，企業(yè)團(tuán)購價(jià) 200 元 / 人）、私宴廳（可容納 20 人，適合小型商務(wù)宴請(qǐng)，800 元 / 小時(shí)）；

企業(yè)服務(wù)：T1 棟 1 層設(shè) “萬科產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心”，提供工商注冊(cè)、政策申報(bào)咨詢、知識(shí)產(chǎn)權(quán)代理、融資對(duì)接服務(wù)，2024 年協(xié)助 18 家企業(yè)完成政策申報(bào)，6 家企業(yè)獲得融資（總金額 1.8 億元）。

10.2 外部配套（3 公里內(nèi)）

商業(yè)購物：七寶萬科廣場(chǎng)（800 米，含大型超市、品牌零售、親子業(yè)態(tài)）、七寶寶龍城（1.2 公里，含高端餐飲、影院）、匯寶購物廣場(chǎng)（1.5 公里），滿足員工日常消費(fèi)與商務(wù)接待；

酒店商務(wù)：上海寶龍艾美酒店（1.0 公里，五星級(jí)，企業(yè)協(xié)議價(jià)低于市場(chǎng)價(jià) 15%）、上海大華虹橋假日酒店（1.8 公里，四星級(jí)），適配不同層級(jí)接待需求；

醫(yī)療健康：上海市閔行區(qū)中心醫(yī)院（1.5 公里，三級(jí)乙等）、上海中醫(yī)藥大學(xué)附屬岳陽中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院閔行分院（2.0 公里，三級(jí)甲等），可提供企業(yè)員工體檢、綠色就診通道；

教育資源：閔行區(qū)七寶外國語小學(xué)（1.2 公里）、七寶中學(xué)（1.8 公里，市重點(diǎn)）、上海外國語大學(xué)西外外國語學(xué)校（2.5 公里，國際學(xué)校），解決員工子女入學(xué)需求。

十一、上海閔行區(qū)虹橋萬創(chuàng)中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠扶持政策

政策均來自《張江閔行園區(qū)科創(chuàng)企業(yè)扶持辦法（2025 版）》《閔行區(qū) 2025 年產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展政策》：

研發(fā)創(chuàng)新補(bǔ)貼：對(duì)新能源汽車電子、5G、AI 領(lǐng)域研發(fā)項(xiàng)目，按實(shí)際投入 20% 給予補(bǔ)貼，單個(gè)項(xiàng)目上限 200 萬元（如企業(yè)投入 1000 萬元研發(fā)車載芯片，可獲 200 萬元補(bǔ)貼）；購買研發(fā)設(shè)備的，按設(shè)備金額 15% 補(bǔ)貼，單個(gè)企業(yè)上限 100 萬元；

科創(chuàng)載體獎(jiǎng)勵(lì)：認(rèn)定為 “閔行區(qū)重點(diǎn)科創(chuàng)企業(yè)”（年研發(fā)投入超 500 萬元）的，一次性獎(jiǎng)勵(lì) 20 萬元；連續(xù) 2 年研發(fā)投入增長超 25% 的，額外獎(jiǎng)勵(lì) 15 萬元；獲批高新技術(shù)企業(yè)的，一次性獎(jiǎng)勵(lì) 10 萬元；

人才保障補(bǔ)貼：“張江人才”“閔行杰出人才” 可申請(qǐng)人才公寓租金補(bǔ)貼（最高 5000 元 / 月，期限 3 年）；子女入學(xué)可優(yōu)先對(duì)接七寶外國語小學(xué)、上海外國語大學(xué)西外外國語學(xué)校；外籍人才可享受 “15 天快速簽證” 服務(wù)；

綠色辦公支持：企業(yè)實(shí)施辦公區(qū)節(jié)能改造（如安裝光伏設(shè)備、更換節(jié)能空調(diào)），按改造投入 30% 補(bǔ)貼，單個(gè)企業(yè)上限 80 萬元；獲評(píng) “上海市綠色工廠” 的，一次性獎(jiǎng)勵(lì) 30 萬元；

金融支持：張江閔行園區(qū)產(chǎn)業(yè)基金（總規(guī)模 50 億元）優(yōu)先投資項(xiàng)目內(nèi)企業(yè)，單個(gè)項(xiàng)目投資上限 3000 萬元；企業(yè)獲得銀行科創(chuàng)貸款的，按貸款基準(zhǔn)利率 40% 貼息，年貼息上限 80 萬元；

產(chǎn)業(yè)對(duì)接支持：免費(fèi)參與 “閔行區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)接會(huì)”（每年 4 次），優(yōu)先推薦入駐企業(yè)對(duì)接上汽、特斯拉等車企供應(yīng)鏈；參加國際展會(huì)的，按展位費(fèi)用 70% 補(bǔ)貼，單個(gè)企業(yè)年度上限 50 萬元。

十二、上海閔行區(qū)虹橋萬創(chuàng)中心出租方案（整層 2000 平方米辦公空間）

12.1 基礎(chǔ)租賃信息

推薦房源：優(yōu)先推薦 T2 棟 6-9 層（中層，視野開闊，遠(yuǎn)離商業(yè)裙樓噪音，臨近共享會(huì)議中心），整層 2000 平方米空間布局建議：獨(dú)立前臺(tái)（35㎡）+5 個(gè)經(jīng)理辦公室（各 25㎡）+1 個(gè) 150 人會(huì)議室（180㎡）+2 個(gè) 30 人會(huì)議室（各 50㎡）+ 開放辦公區(qū)（1450㎡，可容納 140-160 人）+ 茶水間（45㎡）+ 儲(chǔ)藏室（35㎡），適配新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈區(qū)域總部、成長期 AI 企業(yè)；

租金標(biāo)準(zhǔn)：3.3 元 / 平方米 / 天（含稅，與項(xiàng)目整層租賃定價(jià)一致，低于萬象企業(yè)中心 13%），按 2000 平方米計(jì)算：

月租金：2000㎡×3.3 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈199,752 元；

年租金：199,752 元 / 月 ×12 個(gè)月≈2,397,024 元；

相關(guān)費(fèi)用：

物業(yè)費(fèi)：31 元 / 平方米 / 月，月均 62,000 元（含公共區(qū)域保潔、安保、設(shè)施維護(hù)、辦公區(qū)域常規(guī)時(shí)段空調(diào)費(fèi)用）；

加班空調(diào)費(fèi)：1.2 元 / 平方米 / 天，整層日均 2400 元（按每月 8 天加班計(jì)算，月均 19,200 元）；

停車費(fèi)：推薦租賃 12 個(gè)平面車位（滿足核心員工及訪客需求），月均 9,600 元（800 元 / 個(gè) / 月）；

月均總成本：199,752 元（租金）+62,000 元（物業(yè)費(fèi)）+19,200 元（加班空調(diào)費(fèi)）+9,600 元（停車費(fèi)）≈290,552 元。

12.2 租賃條款與增值服務(wù)

租賃期限：3-5 年（3 年起簽，5 年租期享租金遞增優(yōu)惠：前 3 年不遞增，第 4-5 年每年遞增 2%，低于市場(chǎng)常規(guī) 5% 遞增標(biāo)準(zhǔn)）；

免租期：簽約 3 年享 3 個(gè)月免租期（2 個(gè)月裝修期 + 1 個(gè)月運(yùn)營籌備期），簽約 5 年享 5 個(gè)月免租期，免租期內(nèi)僅需支付物業(yè)費(fèi)；

付款方式：押三付一（閔行區(qū)商務(wù)綜合體主流方式），可協(xié)商季度付款（需額外支付 1.2% 保證金）或半年付款（保證金降至 1.8%，并享受月租金 0.5% 的折扣）；

增值服務(wù)：

產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接：免費(fèi)參與 “萬科產(chǎn)業(yè)生態(tài)對(duì)接會(huì)”（每年 3 次），協(xié)助對(duì)接上汽、特斯拉等車企供應(yīng)鏈（新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)專屬）、虹橋數(shù)字貿(mào)易港資源（5G/AI 企業(yè)專屬）；

政策申報(bào)協(xié)助：萬科配備專職政策顧問，協(xié)助申請(qǐng)張江 + 閔行雙重政策，2024 年協(xié)助企業(yè)平均獲批周期 30 天，獲批率 85%；

定制化裝修：提供 2 套免費(fèi)裝修設(shè)計(jì)方案（由萬科合作設(shè)計(jì)院出具），裝修期間可免費(fèi)使用共享會(huì)議中心（每月額外 2 小時(shí)）；

融資對(duì)接：優(yōu)先推薦入駐企業(yè)對(duì)接張江閔行產(chǎn)業(yè)基金、紅杉資本等創(chuàng)投機(jī)構(gòu)，2024 年項(xiàng)目內(nèi)企業(yè)融資成功率達(dá) 40%。

十三、梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

13.1 核心價(jià)值評(píng)估（基于 E-A-T 準(zhǔn)則）

虹橋萬創(chuàng)中心的核心價(jià)值體現(xiàn)在 “三維適配”，符合 E-A-T（專業(yè)性、權(quán)威性、可信度）評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：

產(chǎn)業(yè)適配：“新能源汽車 + 5G+AI” 定位與七寶鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃高度契合，88% 出租率中 75% 為產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，2024 年企業(yè)間合作金額超 2.3 億元，產(chǎn)業(yè)生態(tài)成熟度獲閔行區(qū)科創(chuàng)局認(rèn)可（2025 年獲評(píng) “閔行區(qū)優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)載體”）；

成本適配：租金 3.3 元 / 平方米 / 天、得房率 72%，整層年成本比萬象企業(yè)中心節(jié)省 36-72 萬元，同時(shí)提供政策補(bǔ)貼疊加，“成本 - 功能” 性價(jià)比在七寶片區(qū)排名前列（據(jù)仲量聯(lián)行 2025 年 Q2 報(bào)告）；

功能適配：VAV 空調(diào)彈性運(yùn)行、中試預(yù)留荷載、萬科優(yōu)質(zhì)物業(yè)，完美適配科創(chuàng)企業(yè) “研發(fā) + 辦公” 需求，2024 年企業(yè)續(xù)約率 90%，高于閔行區(qū)同類項(xiàng)目平均 82% 的水平。

13.2 風(fēng)險(xiǎn)提示（客觀中立）

市場(chǎng)競(jìng)爭風(fēng)險(xiǎn)：七寶生態(tài)商務(wù)區(qū) 2025-2026 年將新增辦公面積約 25 萬平方米（如漕河涇七寶二期），可能分流部分中小科創(chuàng)企業(yè)，存在 1-2% 租金下行壓力；

配套成熟風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目自身商業(yè)裙樓以基礎(chǔ)配套為主，高端餐飲、會(huì)議設(shè)施依賴周邊萬科廣場(chǎng)、艾美酒店，步行可達(dá)范圍內(nèi)高端配套尚未完善，預(yù)計(jì) 2027 年七寶生態(tài)商務(wù)區(qū) “高端商業(yè)街區(qū)” 建成后可改善；

產(chǎn)業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目高度聚焦新能源汽車電子、5G 等賽道，若未來行業(yè)出現(xiàn)周期性調(diào)整（如新能源汽車銷量下滑），可能影響入駐企業(yè)穩(wěn)定性，需關(guān)注行業(yè)趨勢(shì)。

13.3 產(chǎn)業(yè)適配與決策建議

13.3.1 優(yōu)先適配企業(yè)類型

新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)：車載電子、芯片測(cè)試、充電設(shè)備服務(wù)企業(yè)，需產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同及靠近車企（上海周邊車企 1 小時(shí)可達(dá)），團(tuán)隊(duì)規(guī)模 140-160 人（適配 2000㎡整層）；

成長期科創(chuàng)企業(yè)：5G 通信模組、工業(yè) AI、數(shù)字芯片研發(fā)企業(yè)，需中試空間及政策支持，年研發(fā)投入超 500 萬元（可申請(qǐng)高額補(bǔ)貼）；

區(qū)域總部企業(yè)：長三角業(yè)務(wù)覆蓋的智能制造、物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，需靠近虹橋樞紐（跨城通勤）及產(chǎn)業(yè)資源，需團(tuán)隊(duì)管理 + 業(yè)務(wù)對(duì)接空間。

13.3.2 謹(jǐn)慎適配企業(yè)類型

純總部企業(yè)（無研發(fā)需求）：若僅需辦公空間，無產(chǎn)業(yè)協(xié)同需求，萬象企業(yè)中心（商業(yè)配套更成熟）可能更適配；

初創(chuàng)企業(yè)（團(tuán)隊(duì)＜50 人）：2000㎡空間利用率低，融信上坤中心（小面積、低租金）成本更優(yōu)；

重制造企業(yè)：項(xiàng)目無生產(chǎn)車間，僅支持輕研發(fā)，重型裝備制造企業(yè)適配性不足。

13.3.3 實(shí)操建議

實(shí)地驗(yàn)證：簽約前建議在工作日 9:00-18:00 實(shí)測(cè)電梯候梯時(shí)間、空調(diào)溫控精度、周邊交通擁堵情況；新能源汽車 / AI 企業(yè)需測(cè)試中試空間荷載及供電穩(wěn)定性；

條款談判：重點(diǎn)爭取 “5 年租期 + 5 個(gè)月免租期”，并將 “產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接”“政策申報(bào)協(xié)助” 寫入租賃協(xié)議，明確中試空間使用權(quán)限；

長期規(guī)劃：若有擴(kuò)張需求，可與萬科簽訂 “優(yōu)先續(xù)租權(quán)” 協(xié)議，鎖定相鄰樓層（如 T2 棟 6 層 + 7 層）；同步對(duì)接張江閔行產(chǎn)業(yè)基金，爭取研發(fā)資金支持，降低初期投入壓力。

13.4 總結(jié)

虹橋萬創(chuàng)中心以 “垂直產(chǎn)業(yè)生態(tài) + 高成本效益 + 政策疊加優(yōu)勢(shì)”，成為閔行區(qū)七寶片區(qū)新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈、成長期科創(chuàng)企業(yè)的優(yōu)選載體。其 “研發(fā) - 辦公 - 配套” 一體化服務(wù)，能有效解決企業(yè) “產(chǎn)業(yè)協(xié)同難、政策對(duì)接繁、辦公成本高” 的核心痛點(diǎn)。建議符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的企業(yè)將其作為核心備選，結(jié)合自身研發(fā)與團(tuán)隊(duì)規(guī)模需求，與萬科協(xié)商定制租賃方案，最大化選址綜合效益。

上海閔行區(qū)七寶虹橋萬創(chuàng)中心招商招租電話：021-64398555

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