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?從房?jī)r(jià)預(yù)期看，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，下跌才剛剛開(kāi)始，二季度成為全年的拐點(diǎn)。部分核心城市庫(kù)存去化周期出現(xiàn)指標(biāo)意義上“降價(jià)”信號(hào)，預(yù)計(jì)下半年過(guò)去兩年房?jī)r(jià)漲幅較大的城市有可能率先出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)。

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自3月17日深化樓市調(diào)控以來(lái)，從交易數(shù)據(jù)上逐步可以反映出熱點(diǎn)一二線城市因調(diào)控發(fā)生的變化：網(wǎng)簽成交量持續(xù)走低，市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整周期。

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從整體數(shù)據(jù)表現(xiàn)看，一二線城市已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比下行，雖然三四線城市繼續(xù)高位運(yùn)行，但整體漲幅被拉動(dòng)下行。分析認(rèn)為，當(dāng)前調(diào)控環(huán)境仍然從緊，樓市調(diào)整才剛剛開(kāi)始。

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克而瑞CRIC發(fā)布的研究顯示，2017年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)走勢(shì)均呈現(xiàn)“前高后平”，部分指標(biāo)如開(kāi)發(fā)投資額、土地購(gòu)置面積超預(yù)期增長(zhǎng)，在嚴(yán)厲調(diào)控之下，依舊保持“火熱”。商品房銷售雖然累計(jì)同比增速逐月下滑，但銷售面積和銷售金額的絕對(duì)值在一季度仍保持近一年月均水平之上。這主要得益于從去年四季度開(kāi)始，三四線城市去庫(kù)存進(jìn)程大幅加速。然而二季度，隨著緊縮調(diào)控頻頻加碼的效果逐漸顯現(xiàn)，占全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷售比重75%左右的三四線城市銷售增長(zhǎng)腳步顯著放緩，銷售、投資、新開(kāi)工和土地購(gòu)置等各項(xiàng)指標(biāo)開(kāi)始回落，二季度成為全年的拐點(diǎn)。

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結(jié)束高增長(zhǎng)

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深化調(diào)控百日后，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)結(jié)束了高增長(zhǎng)，并開(kāi)始表現(xiàn)出下滑態(tài)勢(shì)。

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CRIC統(tǒng)計(jì)顯示，2017年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額創(chuàng)近兩年新高。其增速在2015年降至1%的“冰點(diǎn)”后，在2016年逐步回升，2017年上半年增速持續(xù)沖高，前4月累計(jì)增長(zhǎng)9.3%。但在5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)增速較前值在今年首次下降，幅度達(dá)0.4個(gè)百分點(diǎn)，但這仍高于2016年7.2%的增速，整體投資熱情并未出現(xiàn)減退。單月開(kāi)發(fā)投資額也保持在近一年月均水平上，環(huán)比上漲17%。

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銷售增速也在持續(xù)回落。數(shù)據(jù)顯示，2017年1-5月，商品房銷售面積54820萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.3%，增速比1-4月回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額43632億元，增長(zhǎng)18.6%，增速回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。前五月銷售面積、金額分別較2017年初下降7.4個(gè)和10.8個(gè)百分點(diǎn)，較去年最高點(diǎn)下降22.2個(gè)和37.3個(gè)百分點(diǎn)。

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以調(diào)控態(tài)勢(shì)最為嚴(yán)厲的北京為例。春節(jié)后北京二手房市場(chǎng)交易量和房?jī)r(jià)快速?zèng)_上歷史新高，但3月下半月隨著樓市調(diào)控的從嚴(yán)趨緊，二季度北京二手房市場(chǎng)交易量斷崖式下跌，房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)， 2017年上半年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量約8.7萬(wàn)套，環(huán)比2016年下半年減少36.5%，同比2016年上半年減少35.8%。至此北京二手房網(wǎng)簽量結(jié)束了自2014年上半年以來(lái)連續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

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從歷史調(diào)控周期看，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)通常滯后于交易量拐點(diǎn)。但從二季度數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)也開(kāi)始顯現(xiàn)拐點(diǎn)跡象。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，如果從2017年上半年整體而言，北京二手住宅的成交價(jià)格環(huán)比2016年下半年仍有小幅增長(zhǎng)，但在“3·17新政”出臺(tái)，北京二手房?jī)r(jià)在3-4月份沖高后，開(kāi)始逐步企穩(wěn)回落。5月成交價(jià)環(huán)比下跌3.4%，6月再次環(huán)比下跌4.7%，跌幅有擴(kuò)大跡象，預(yù)示房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的到來(lái)。

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偉業(yè)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)還顯示，2015年3·30新政后，北京二手住宅價(jià)格基本是逐月增長(zhǎng)，僅2015年7月和11月有小幅回落，今年5月份是歷時(shí)18個(gè)月以來(lái)北京二手房?jī)r(jià)的首次下跌。雖然房?jī)r(jià)同比仍在上漲，但同比漲幅在明顯縮小，且價(jià)格環(huán)比持續(xù)下跌的趨勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)。

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下半年或現(xiàn)實(shí)質(zhì)降價(jià)

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“3·17”調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控仍現(xiàn)高壓態(tài)勢(shì)。各地政策依然不斷出臺(tái)，近期西安、北京等城市再次持續(xù)加碼。

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西安主要是加碼限售。調(diào)控要求稱，購(gòu)買的商品住房，自購(gòu)房之日（以商品房買賣合同網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn)）起滿5年方可上市交易；在部分限定區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買的二手住房，房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》后滿2年方可上市交易。

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北京近期則在供應(yīng)端“下功夫”。要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商全力推進(jìn)“拿地未開(kāi)工和開(kāi)工未入市項(xiàng)目”盡早開(kāi)工入市，并在通知后附上未開(kāi)工項(xiàng)目名單。截至3月底，北京市共有拿地未開(kāi)工項(xiàng)目161項(xiàng)，開(kāi)工未入市項(xiàng)目228項(xiàng)。

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CRIC研究中心認(rèn)為，政策調(diào)整的空間仍有，尤其是針對(duì)三四線城市；供給側(cè)、限價(jià)政策難有放松，熱點(diǎn)城市供應(yīng)量將持續(xù)偏緊，但整體要略好于上半年。因此該機(jī)構(gòu)指出，綜合供求因素來(lái)看，三季度乃至下半年銷售增速持續(xù)下滑為大概率事件，面積增速或降至10%以下；銷售金額增速也將在銷售結(jié)構(gòu)變動(dòng)的影響下繼續(xù)回落，下滑速度主要取決于三四線城市市場(chǎng)“火熱”的可持續(xù)性。目前實(shí)則不容樂(lè)觀，原因在于目前調(diào)控政策已蔓延至大部分三四線城市；多數(shù)三四線城市供求并未真正逆轉(zhuǎn)，且需求存在透支。

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從房?jī)r(jià)預(yù)期看，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，下跌才剛剛開(kāi)始。

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胡景暉表示，隨著交易量持續(xù)回落，2014年曾經(jīng)歷過(guò)北京二手房?jī)r(jià)下跌10%的情況，或?qū)⒃?017年再現(xiàn)。由于今年的調(diào)控力度比2014年還要嚴(yán)格，預(yù)計(jì)今年跌幅有可能超過(guò)10%。“三季度開(kāi)始，我們將看到北京二手房?jī)r(jià)下跌的區(qū)域和跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。”

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同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，大部分一二線核心城市樓市已呈現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”特征：上半年核心一二線城市樓市成交數(shù)據(jù)大幅下降，在供應(yīng)量沒(méi)有太多增加的情況下，市場(chǎng)去化周期有明顯回升，部分核心城市庫(kù)存去化周期出現(xiàn)指標(biāo)意義上“降價(jià)”信號(hào)。預(yù)計(jì)下半年過(guò)去兩年房?jī)r(jià)漲幅較大的城市有可能率先出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)，如深圳、廈門、蘇州、杭州、南京等。

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他認(rèn)為，調(diào)控政策仍然是從嚴(yán)執(zhí)行。當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期還沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)的時(shí)候，政策面不可能出現(xiàn)松動(dòng)，樓市調(diào)整的趨勢(shì)至少會(huì)延續(xù)到明年上半年。

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