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寫字樓運(yùn)營之“共生”關(guān)系

因?yàn)橐咔樵颍衲甑摹岸繓|”行業(yè)顯得風(fēng)聲鶴唳,不少機(jī)構(gòu)因?yàn)橘Y金鏈緊張,其運(yùn)營項(xiàng)目陷入停擺。雖疫情逐步緩解,但短期內(nèi)整體環(huán)境對大部分“二房東”并不好友好。隨著存量市場的膨脹,逐漸從“二房東”模式向“精細(xì)化運(yùn)營”過渡,是不可逆的趨勢。在此背景下,寫字樓運(yùn)營的深耕運(yùn)營,是大部分“二房東”機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵手段。
然而,運(yùn)營兩字,向下有較高的門檻限制,向上又是不見天花板的空白區(qū)域,如何實(shí)現(xiàn)寫字樓精細(xì)化運(yùn)營,成了需要立即解決的問題。

我們認(rèn)為,精細(xì)化運(yùn)營在未來3-5年內(nèi),將遵循一定的規(guī)律發(fā)展。其核心是從運(yùn)營物理空間轉(zhuǎn)變?yōu)檫\(yùn)營同好社群。如果是將存量改造定義為重新解構(gòu)空間,甚至僅僅是定義為空間的裝修美化和硬件加強(qiáng),決定了其未來的精細(xì)化程度是欠缺的。按照我們所提出的“共生”原理,前期改造應(yīng)該為后期運(yùn)營服務(wù)。在存量改造的初始階段,就應(yīng)該積極包含精細(xì)化運(yùn)營所必然觸及的五大維度。

租客的共性需求,代表了其社群的功能化建議。對于運(yùn)營機(jī)構(gòu)而言,了解、掌握社群的共性需求,是精細(xì)化運(yùn)營的第一步。從分析空間到分析社群,代表著核心價(jià)值的回歸。

精細(xì)化運(yùn)營追求和諧共生的穩(wěn)定關(guān)系,互相索取,但又互相反哺。在運(yùn)營方法上的革新,首要目的就是要建立平衡,創(chuàng)造一個(gè)穩(wěn)定的宿主環(huán)境。這就要求運(yùn)營機(jī)構(gòu)應(yīng)該從“服務(wù)”和“制約”兩方面共同下手。

在項(xiàng)目運(yùn)營中,還要充分考慮節(jié)點(diǎn)問題。在不同時(shí)間節(jié)點(diǎn),所采用的運(yùn)營手法應(yīng)該是不同的。在共生初期(項(xiàng)目招商階段),為了快速建立生態(tài),往往采取相對飽滿、激進(jìn)的運(yùn)營手段。到了平穩(wěn)期的時(shí)候,重心則要放在內(nèi)穩(wěn)態(tài)的建立上。

在寫字樓運(yùn)營策略的建立中,有預(yù)見性地設(shè)定調(diào)整的節(jié)點(diǎn),能夠保證運(yùn)營機(jī)構(gòu)的資源價(jià)值最大化(尤其是人力資源),進(jìn)而提高項(xiàng)目整體的抗風(fēng)險(xiǎn)性,科學(xué)地降低運(yùn)營成本。

對于項(xiàng)目的價(jià)值鏈體系的打造,一方面是完善寫字樓運(yùn)營的生態(tài)架構(gòu),另一方面是運(yùn)營手段的多樣化,這就要求運(yùn)營機(jī)構(gòu)從一個(gè)單一的空間運(yùn)營商逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楦油晟频膬r(jià)值運(yùn)營商。

精細(xì)化運(yùn)營時(shí)代,挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存。對項(xiàng)目而言,區(qū)域位置優(yōu)越、硬件條件過關(guān)固然是其加分項(xiàng),但背后團(tuán)隊(duì)在定位、招商、運(yùn)營等方面的軟實(shí)力卻決定著項(xiàng)目乃至運(yùn)營機(jī)構(gòu)未來的發(fā)展。要獲得項(xiàng)目的最大價(jià)值,

評(píng)論

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