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上海辦公樓市場(chǎng)歷經(jīng)多年發(fā)展，截至2020年底規(guī)模已達(dá)1,400余萬(wàn)平方米，而產(chǎn)業(yè)集群逐漸成為衡量辦公樓商務(wù)板塊規(guī)模的重要指標(biāo)，包含產(chǎn)業(yè)規(guī)模、企業(yè)活躍度、人才聚集要素等。仲量聯(lián)行最新指出，在滬上辦公樓租戶構(gòu)成中，金融服務(wù)業(yè)已成為基石行業(yè)，在上海甲級(jí)辦公樓里占比達(dá)36%。

金融服務(wù)業(yè)占比持續(xù)提升

2020年，上海已基本建成國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心，具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心基本框架已形成。在新的一輪五年規(guī)劃中，上海五大中心建設(shè)將全面升級(jí)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)引領(lǐng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。上海各辦公樓板塊承接了相應(yīng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的不同功能，幫助行業(yè)內(nèi)企業(yè)聚集，便于上下游企業(yè)資源共享、緊密合作，從而拉動(dòng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)效益，產(chǎn)生聚集效應(yīng)，吸引更多行業(yè)內(nèi)企業(yè)匯聚，同時(shí)不斷擴(kuò)大輻射范圍。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2020年，上海金融市場(chǎng)交易總額達(dá)到2274.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 17.6%。活躍的市場(chǎng)表現(xiàn)也體現(xiàn)在辦公樓的租賃需求上。過(guò)去兩年，上海內(nèi)資金融業(yè)辦公需求也主要來(lái)自于公募 / 私募基金、證券公司等機(jī)構(gòu)，而外資金融服務(wù)業(yè)的租賃需求主要來(lái)自于銀行、保險(xiǎn)、證券等。從辦公樓的租戶結(jié)構(gòu)看，2020年，金融服務(wù)業(yè)企業(yè)在上海甲級(jí)辦公樓里占比高達(dá)36%，較2018年的34%繼續(xù)得到提高，已經(jīng)成為上海辦公樓租戶構(gòu)成中的基石行業(yè)。

事實(shí)上，過(guò)去兩年金融行業(yè)的需求在中央商務(wù)區(qū)內(nèi)較為集中，包括陸家嘴、南京西路、竹園、新天地等中央商務(wù)區(qū)板塊，已經(jīng)形成了金融聚集效應(yīng)。尤其是需求最活躍的陸家嘴板塊，其近兩年的辦公樓租賃需求中，金融服務(wù)業(yè)占比更高達(dá)61%。

科技新媒體行業(yè)推動(dòng)需求增長(zhǎng)

除了金融業(yè)以外，2020年，上海第三產(chǎn)業(yè)增加值中信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)同比增長(zhǎng)15.2%，增速最快。而科技新媒體行業(yè)也推動(dòng)了辦公樓需求持續(xù)增長(zhǎng)，帶動(dòng)辦公樓板塊的產(chǎn)業(yè)聚集。

從辦公樓的租戶結(jié)構(gòu)看，科技新媒體企業(yè)在中央商務(wù)區(qū)占比從2016 年的 7% 升至 2020 年的 10%，非中央商務(wù)區(qū)占比達(dá) 21%，成為辦公樓租戶組成中至關(guān)重要的行業(yè)之一。縱觀上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)，科技新媒體企業(yè)的辦公需求已達(dá)到總需求的19%，僅次于金融服務(wù)業(yè)，一躍成為上海甲級(jí)辦公樓第二大需求來(lái)源。

過(guò)去兩年，中央商務(wù)區(qū)各板塊吸引了承租能力較強(qiáng)或注重品牌形象以便于業(yè)務(wù)拓展的科技公司入駐，尤其是游戲類(lèi)及互聯(lián)網(wǎng)媒體類(lèi)公司。

非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的眾多板塊，則以多樣化的辦公物業(yè)滿足不同領(lǐng)域科技行業(yè)的多元化辦公需求。明確的板塊定位有利于產(chǎn)業(yè)聚集，形成板塊特色，在上海多中心協(xié)同發(fā)展的背景下脫穎而出。其中，虹橋交通樞紐區(qū)域得益于進(jìn)博會(huì)的順利開(kāi)展，吸引了眾多電子商務(wù)類(lèi)公司入駐；楊浦濱江憑借楊浦的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及高校資源，打造在線新經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)特色，吸引了來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)頭企業(yè)(如嗶哩嗶哩和美團(tuán)/ 大眾點(diǎn)評(píng))的自用需求。

頭部企業(yè)的入駐，將進(jìn)一步推動(dòng)上下游聚集，形成板塊內(nèi)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，帶動(dòng)更多辦公需求。