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今年上半年，上海寫字樓市場表現(xiàn)最亮眼的板塊莫過于前灘。據(jù)悉，前灘已成為浦東空置率最低片區(qū)，目前已吸引了10余家國際經(jīng)濟(jì)組織、20多家行業(yè)總部機(jī)構(gòu)和200余家中外企業(yè)入駐。

如果從首批寫字樓入市的2017年作為起始點(diǎn)計(jì)算，那么，前灘寫字樓市場從“一片空白”到空置率低于陸家嘴，只花了短短5年時(shí)間。

#01 漸入佳境

顏值與品質(zhì)俱佳 入市5年租戶200+

據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2021年二季度，前灘板塊甲級寫字樓市場空置率為7.8%，同比降低19.4個(gè)百分點(diǎn)；凈吸納量為44700平方米，較2020年季均水平增長50%；伴隨板塊熱度上漲而來的是租金小幅提升，其平均租金指數(shù)同比提升了3.5%。

取得如今這般優(yōu)異表現(xiàn)，離不開前灘寫字樓憑借“高大上”外表和“硬核”內(nèi)在，在招商、運(yùn)營等階段散發(fā)的吸引力。

知名建筑事務(wù)所設(shè)計(jì) 高低錯(cuò)落閃耀江畔

前灘現(xiàn)有10余座已投入使用的寫字樓，由KPF、英國貝諾、JAHN、JERDE、日本設(shè)計(jì)等全球知名建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所操刀，以各具特色但和諧統(tǒng)一的形態(tài)屹立于江邊。

前灘國際商務(wù)區(qū)的“至高點(diǎn)”為前灘中心，高達(dá)280米；由KPF建筑師事務(wù)所設(shè)計(jì)，外觀時(shí)尚現(xiàn)代。夜晚時(shí)，即使遠(yuǎn)在幾公里外，或是黃浦江對岸，人們也能一眼望得到其頂部流動(dòng)線條發(fā)出的光輝。

前灘中心（安安實(shí)拍）

前灘中心的西側(cè)，是晶耀前灘項(xiàng)目建筑群。它由6棟甲級寫字樓和晶耀前灘購物中心、晶耀名邸住宅組成，其中辦公面積約為19.9萬平方米，樓層在14層至21層不等。其設(shè)計(jì)者是KPF建筑事務(wù)所創(chuàng)始人之一威廉·佩特森，雖建筑高度不高，但外形設(shè)計(jì)十分精巧——呈水晶幾何狀集合造型，仿佛散落在水畔的鉆石盒子。

晶耀前灘

此外，前灘地區(qū)還有前灘世貿(mào)中心、前灘時(shí)代廣場、前灘東方廣場等已建成寫字樓項(xiàng)目：

晶耀前灘

前灘時(shí)代廣場與前灘東方廣場（安安實(shí)拍）

除了280米的前灘中心，前灘現(xiàn)已建成的寫字樓大多為150米以下。論高度或許并不亮眼，但是它們錯(cuò)落有致的排列組合、精巧別致的外觀設(shè)計(jì)，構(gòu)成了獨(dú)屬于前灘的優(yōu)美天際線。

不散售、整層租，擰上樓宇品質(zhì)“雙保險(xiǎn)”

規(guī)劃上，前灘的定位是“新的世界級中央商務(wù)區(qū)”，在地位上則希望成為“第二個(gè)陸家嘴”。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)、打造出高品質(zhì)樓宇，前期對寫字樓的統(tǒng)籌規(guī)劃以及對租戶的嚴(yán)格把關(guān)便十分重要。

據(jù)了解，早在數(shù)年前陸家嘴集團(tuán)剛進(jìn)入前灘的階段，便決定對未來前灘商辦項(xiàng)目約定較高的自持比例要求，以統(tǒng)一的招商、經(jīng)營、管理模式來保證寫字樓品質(zhì)。事實(shí)上，從實(shí)際觀察看，高端甲級寫字樓的發(fā)展趨勢便是自持運(yùn)營，它們往往都是由大業(yè)主自持或自持比例超過80%、不散售。

如今看來，前灘寫字樓確實(shí)未出現(xiàn)散售現(xiàn)象。已有的少數(shù)“買樓”案例，均是整棟交易，如：陜西能源買下晶耀前灘項(xiàng)目中的T3辦公樓，成交總價(jià)15.17億元，約6.5萬/平方米；影星張庭、林瑞陽夫婦旗下微商化妝品牌——TST買下晶耀前灘項(xiàng)目中的T2辦公樓，成交總價(jià)17.6億元，約6.7萬元/平方米；前程無憂宣布購買晶耀前灘項(xiàng)目中的一棟辦公樓作為公司新總部，預(yù)計(jì)花費(fèi)20.7億元人民幣。這些“買樓”企業(yè)財(cái)力雄厚，能夠?qū)υ摋潓懽謽呛妥鈶糍|(zhì)量做一定保證。

在出租方面，陸家嘴集團(tuán)對前灘寫字樓也提出高要求——大多數(shù)寫字樓僅限整層出租，不做小面積分割，這便為寫字樓和租戶質(zhì)量上了“雙保險(xiǎn)”。

隨著前灘寫字樓逐漸竣工入市，一大批高品質(zhì)“超級租戶”如約而至，如：普華永道簽約前灘中心約3萬平方米租賃面積、西門子中國簽約前灘時(shí)代廣場1.88萬平方米租賃面積、58同城安居客簽約晶耀前灘1.08萬平方米租賃面積……時(shí)至今日，前灘已有約250家企業(yè)和組織入駐，分散在10余棟已投入使用的甲級寫字樓之中，共享百萬平方米高品質(zhì)辦公空間。

前灘部分寫字樓信息統(tǒng)計(jì)

#02 獨(dú)樹一幟

租戶特征鮮明 打造“前灘特色”

雖然目標(biāo)是成為“第二個(gè)陸家嘴”，但前灘商務(wù)區(qū)顯然正從入駐企業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)、辦公與生活服務(wù)配套配比等方面，與陸家嘴CBD打出差異化。

前灘“金融民工”占比較低，醫(yī)藥、制造貿(mào)易和專業(yè)服務(wù)等行業(yè)的工作者才是“主力大軍”。以前灘時(shí)代廣場為例，全部十家租戶里，有五家為醫(yī)藥行業(yè)相關(guān)企業(yè)，如拜耳中國、西門子醫(yī)療等。

此外，租戶結(jié)構(gòu)展現(xiàn)出的“前灘特色”以及租戶來源等情況，尤其值得我們關(guān)注。

“國際范” - 國際經(jīng)濟(jì)組織落戶

前灘的“國際范”，既體現(xiàn)在外資企業(yè)數(shù)量上——前灘世貿(mào)中心一至三期的外企比例高達(dá)50%，也體現(xiàn)在它吸納國際組織的成果上——多家國際經(jīng)濟(jì)組織簽約入駐，如：法國國際商會上海代表處（ICC）、世界核電運(yùn)營者協(xié)會（英國）上海代表處（WANO）等等。

7月28日，前灘國際經(jīng)濟(jì)組織集聚區(qū)正式揭牌。前灘國際經(jīng)濟(jì)組織集聚區(qū)，是世博管理局與陸家嘴集團(tuán)聯(lián)手在前灘打造的國際經(jīng)濟(jì)組織集聚區(qū)服務(wù)空間。空間正是位于前灘世貿(mào)中心一期，面積3500平方米，按照國際經(jīng)濟(jì)組織辦公的需求“量身定制”。

進(jìn)一步支持各類國際經(jīng)濟(jì)組織在前灘集聚的“世博八條”也正式對外發(fā)布，包括：打造高品質(zhì)的“類海外”營商環(huán)境、按浦東新區(qū)總部經(jīng)濟(jì)政策給予扶持、辦公空間租金減免等等。可以預(yù)見，未來還會有更多國際經(jīng)濟(jì)組織將前灘作為落戶選擇。

“喬遷戶” - 承接企業(yè)搬遷需求

從企業(yè)來源看，前灘主要承接核心區(qū)企業(yè)的搬遷需求。當(dāng)前，陸家嘴商務(wù)區(qū)是前灘租賃成交供應(yīng)的最大主力；新天地商務(wù)區(qū)、竹園商務(wù)區(qū)企業(yè)大量遷址而來，如：普華永道從新天地遷至前灘；此外，南京西路和外灘商務(wù)區(qū)也貢獻(xiàn)了可觀的新增成交占比。

據(jù)58同城、安居客寫字樓數(shù)據(jù)，陸家嘴寫字樓租金約為9.79元/㎡/天，而前灘區(qū)域?qū)懽謽亲饨饍H為其六成左右；據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，前灘辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層面積為2420㎡，比陸家嘴、南京西路均多出約300㎡……優(yōu)惠的辦公價(jià)格和充足的辦公面積供應(yīng)，吸引諸多有控制成本和整合需求的企業(yè)搬遷或擴(kuò)租至此。

“生活范” - 前灘生活屬性鮮明

和陸家嘴商務(wù)區(qū)等傳統(tǒng)核心區(qū)相比，前灘商務(wù)區(qū)的商業(yè)、住宅、教育等配套資源豐富，宜居性更強(qiáng)；與這一區(qū)域特征對應(yīng)的，是部分樓宇入駐企業(yè)展現(xiàn)出的“生活范”。

前灘太古里今年9月即將開業(yè)，現(xiàn)今前灘商業(yè)配套主要集中于晶耀前灘購物中心。圍繞著它，教育培訓(xùn)、運(yùn)動(dòng)健身、親子娛樂等各類企業(yè)就近聚集于晶耀前灘寫字樓，如超級猩猩、奈爾寶等等。它們不僅在寫字樓里設(shè)置辦公點(diǎn)，更是直接在周邊開設(shè)門店；其規(guī)模或許不大，但直接服務(wù)于前灘業(yè)主，是打造“前灘特色”的不可或缺一份子。

包含6棟寫字樓在內(nèi)的晶耀前灘，是最能體現(xiàn)前灘生活屬性的項(xiàng)目。從簽約入駐企業(yè)類型看，以TMT、教育和文體行業(yè)企業(yè)居多，制造業(yè)和零售業(yè)次之，金融業(yè)企業(yè)最少；其中，共有約10家企業(yè)提供教育培訓(xùn)、運(yùn)動(dòng)健身、親子娛樂等服務(wù)。

#03 揚(yáng)帆起航

配套資源逐步配齊 未來發(fā)展值得期待

板塊配套資源俱全

寫字樓市場走勢與區(qū)域整體發(fā)展情況息息相關(guān)。前文提到，和傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)相比，前灘有著更加豐富的配套資源——

■辦公：前灘世貿(mào)中心、晶耀前灘、前灘中心大廈、前灘時(shí)代廣場、前灘東方廣場等10余棟已建成和在建中的甲級寫字樓。

■商業(yè)：晶耀前灘購物中心；上海首座太古里即將開業(yè)，體量近12萬方，集齊愛馬仕、迪奧等重奢品牌；香格里拉大酒店、華爾道夫酒店均確認(rèn)落戶，將引入全國首家金普頓酒店。

■住宅：晶耀名邸、尚峰名邸、晶鴻名邸（在建）等。

■文體：東方體育中心、前灘信德文化中心（在建）等。

■教育：惠立幼兒園、惠靈頓國際學(xué)校、華師大二附中、上海紐約大學(xué)前灘校區(qū)等。

■醫(yī)療：萊佛士醫(yī)院

如今我們談及前灘，不得不提的還有它那優(yōu)越的交通區(qū)位——和徐匯濱江隔江相望，路途暢通時(shí)到市中心和陸家嘴車程僅需10-15分鐘；軌道交通發(fā)達(dá)，目前共有6/8/11號線三條地鐵線交集，未來還將再增加一條南北走向的19號線，不論是徐家匯，還是嘉定、寶山，都能直達(dá)。

簡而言之，前灘地區(qū)軌道交通、商業(yè)配套和學(xué)校醫(yī)院等資源俱齊，不僅“宜業(yè)”而且“宜居”。有著諸多優(yōu)勢加持，這里足以吸引更多人才和名企扎根，形成一場人與資源之間的良性循環(huán)。

建設(shè)速度、力度兼具

如若我們梳理時(shí)間線，則會發(fā)現(xiàn)，前灘從“一片荒地”到如今名企云集，也不過十年時(shí)間：2012年，前灘規(guī)劃確定，將打造成上海新的世界級中央商務(wù)區(qū)；2013年，大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開啟；2015年，核心區(qū)招商完成；2017年，首棟竣工寫字樓入市；2018年，四個(gè)住宅項(xiàng)目接連入市，去化堪稱“光速”；2021年，重量級新地標(biāo)、體量12萬方的前灘太古里即將開業(yè)……正是整個(gè)地區(qū)在幾年間迅速釋放的蓬勃能量，吸引人才名企薈聚、帶來源源不斷辦公需求，賦能其寫字樓市場取得佳績，為下一步蛻變和新生奠定基礎(chǔ)。

在“十四五”期間，前灘預(yù)計(jì)將擁有總計(jì)147萬平方米的高品質(zhì)綠色商務(wù)樓宇。除了現(xiàn)在基本投入運(yùn)營、乃至已經(jīng)滿租的樓宇外，前灘還有前灘信德中心、前灘國際廣場等新生項(xiàng)目將在之后幾年內(nèi)逐步入市，接納更多企業(yè)辦公需求。

2021年7月29日，浦東新區(qū)中環(huán)發(fā)展“十四五”規(guī)劃正式發(fā)布，根據(jù)規(guī)劃，浦東將高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)前灘中央活動(dòng)區(qū)建設(shè)，加速推動(dòng)區(qū)域核心功能集聚。前灘寫字樓市場的發(fā)展前景，可謂不可限量。我們也期待，隨著市場成長成熟，未來前灘涌現(xiàn)出稅收過億元、10億元、100億元的商務(wù)樓宇，實(shí)現(xiàn)樓宇經(jīng)濟(jì)新突破。