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觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，寫字樓因其良好的現(xiàn)金流且較低的運(yùn)營(yíng)難度，成為愈來愈多投資者周期性配置的首選。對(duì)于這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，華潤(rùn)置地作風(fēng)低調(diào)，但野心勃勃。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，過去近一年以來，華潤(rùn)置地在華南大區(qū)、華東大區(qū)、華北大區(qū)先后舉行品牌戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)，目的多指向更迭公眾對(duì)其寫字樓項(xiàng)目的認(rèn)知。

回溯最近一次興師動(dòng)眾發(fā)布新產(chǎn)品，是2019年4月華北大區(qū)推出華潤(rùn)時(shí)代中心、華潤(rùn)昆侖中心等六個(gè)產(chǎn)品。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)相對(duì)具備優(yōu)勢(shì)的房企，諸如中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、龍湖等，不同產(chǎn)品線兼而有之。但這些企業(yè)選擇了截然不同的發(fā)展方向，一種主打商務(wù)寫字樓，一種走上了迎合消費(fèi)升級(jí)需求的購(gòu)物中心道路。

華潤(rùn)置地屬于后者，它在近年年報(bào)上不厭其煩地重申：“購(gòu)物中心為代表的投資物業(yè)是本集團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊。”截止2018年，華潤(rùn)置地在營(yíng)投資物業(yè)總建筑面積921.12萬平方米，其中商業(yè)（購(gòu)物中心）占53%；投資物業(yè)營(yíng)業(yè)額人民幣95.2億元，購(gòu)物中心占72%。

然而寫字樓業(yè)務(wù)逐漸展現(xiàn)成為黑馬業(yè)務(wù)的潛力，因?yàn)楹诵某鞘挟a(chǎn)辦需求上升，以及資本市場(chǎng)對(duì)投資組合分散風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定現(xiàn)金流的追逐，華潤(rùn)置地也不斷刷新對(duì)寫字樓的重視度。過去四年，該公司未入市寫字樓面積年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)34%，遠(yuǎn)高于商業(yè)（購(gòu)物中心）及酒店。

6月21日，華潤(rùn)置地、上海地產(chǎn)聯(lián)合打造的上海陸家嘴濱江中心項(xiàng)目正式發(fā)布案名，華潤(rùn)置地華東大區(qū)的高層稱之為“在長(zhǎng)三角的又一大辦公產(chǎn)品系列”。而該項(xiàng)目的誕生，與2018年華潤(rùn)參與設(shè)立的150億產(chǎn)業(yè)基金有千絲萬縷的關(guān)系，映射出一條輕資產(chǎn)化的路徑。

隨著房地產(chǎn)從增量轉(zhuǎn)向存量，多方勢(shì)力面臨混戰(zhàn)。

非均衡發(fā)展

華潤(rùn)置地的寫字樓在近幾年比重逐漸提高，反映出其對(duì)“城市綜合投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)商”的發(fā)展內(nèi)涵有了不同的思考，對(duì)于新任董事局主席唐勇而言，這也成為他未來的主要工作之一。

1994年，華潤(rùn)入股華遠(yuǎn)后開始接觸商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，上世紀(jì)90年代開發(fā)的項(xiàng)目包括上海華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)、北京華潤(rùn)大廈、北京鳳凰城等。但直到2004年深圳萬象城試營(yíng)業(yè)，華潤(rùn)置地才真正奠定了在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)先地位。

時(shí)至今日，深圳萬象城仍是華潤(rùn)置地唯一年租金收入過10億的購(gòu)物中心，在該公司54個(gè)在營(yíng)投資物業(yè)里屬于現(xiàn)象級(jí)存在。

萬象城的成功，為華潤(rùn)置地的商業(yè)地產(chǎn)版圖打下了基礎(chǔ)，該公司開始明確“住宅+持有物業(yè)+增值服務(wù)”的發(fā)展戰(zhàn)略。這種轉(zhuǎn)變類似香港房企上世紀(jì)的“租售并舉”轉(zhuǎn)型，例如新鴻基地產(chǎn)自上世紀(jì)70年代末起加大投資物業(yè)占比，至今已基本實(shí)現(xiàn)投資物業(yè)土儲(chǔ)占比約50%。

相比于港企，華潤(rùn)置地走租售并舉的路線僅十五年，加上內(nèi)地過去仍以住宅開發(fā)為主導(dǎo)，導(dǎo)致其物業(yè)結(jié)構(gòu)仍較為不平衡。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2015-2018年，華潤(rùn)置地的土地儲(chǔ)備中，投資物業(yè)占比分別為13.4%、15.1%、16.7%及15.8%，比例較過往有所上升且相對(duì)穩(wěn)定。

而以“萬象城”為拳頭產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制的戰(zhàn)略，同樣也使得華潤(rùn)置地投資物業(yè)業(yè)態(tài)分布失衡。

按在營(yíng)建筑面積分，過去四年商業(yè)（購(gòu)物中心）分別達(dá)293.85萬平方米、318.87萬平方米、385.69萬平方米及487.80萬平方米，占比最高達(dá)到59.82%；相比之下，寫字樓占比僅在6.87%-8.29%之間。

按營(yíng)業(yè)額分，過去四年華潤(rùn)置地來自投資物業(yè)的營(yíng)業(yè)額分別為66.5億港元、72.5億港元、87.8億港元及95.2億元人民幣，其中2017年、2018年購(gòu)物中心占比分別達(dá)到69.93%、72.06%，佐證了購(gòu)物中心作為其重點(diǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)板塊的意義。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，截止2018年，華潤(rùn)置地共有34個(gè)購(gòu)物中心開業(yè)，包括22個(gè)萬象城、12個(gè)萬象匯。而未來兩三年該公司還將迎來新建購(gòu)物中心投入運(yùn)營(yíng)的持續(xù)高峰期，包括至2021年將有81個(gè)購(gòu)物中心在營(yíng)，另有22個(gè)購(gòu)物中心于2021年后開業(yè)。

在3月底華潤(rùn)置地業(yè)績(jī)會(huì)上，唐勇談及上述新增商場(chǎng)開業(yè)的計(jì)劃時(shí)，表示它們“為公司未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)帶來持續(xù)動(dòng)力”。

商辦業(yè)務(wù)傾斜

“萬象城”不僅為華潤(rùn)置地貢獻(xiàn)了穩(wěn)定的租金收益，還為它的品牌知名度、上市公司估值都產(chǎn)生了提高效應(yīng)。相比之下，其它在營(yíng)投資物業(yè)則略顯黯淡。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，華潤(rùn)置地自發(fā)布2017年年報(bào)起開始將不同投資物業(yè)的營(yíng)業(yè)額進(jìn)行列示。其中過去兩個(gè)財(cái)年，華潤(rùn)置地的寫字樓營(yíng)業(yè)額分別為12.6億港元、12.4億元人民幣，僅為購(gòu)物中心同期營(yíng)業(yè)額20%左右，也不及酒店業(yè)務(wù)，可以說是貢獻(xiàn)最弱的投資物業(yè)。

上述收入結(jié)構(gòu)僅反映在營(yíng)投資物業(yè)的分布。從未落成啟用物業(yè)的角度審視，則可以發(fā)現(xiàn)華潤(rùn)置地近幾年的戰(zhàn)略中心調(diào)整。

華潤(rùn)置地披露的數(shù)據(jù)顯示，2015-2018年在建及擬建投資物業(yè)中，寫字樓部分的總樓面面積從95.42萬平方米最高增加至257.57萬平方米，至2018年底為229.15萬平方米；過去四年寫字樓在建及擬建物業(yè)總樓面面積復(fù)合增長(zhǎng)率33.91%，遠(yuǎn)高于酒店（26.31%）和商業(yè)（9.14%）。

同時(shí)，截止2018年底，華潤(rùn)置地在營(yíng)寫字樓總樓面面積63.29萬平方米。這意味著，未來數(shù)年入市的寫字樓體量將是現(xiàn)在的3.6倍。

在年報(bào)數(shù)據(jù)背后，是華潤(rùn)置地過去幾年對(duì)上海寫字樓商辦業(yè)務(wù)認(rèn)識(shí)的更迭。

早在2015年3月底，華潤(rùn)置地在深圳發(fā)布首個(gè)寫字樓運(yùn)營(yíng)服務(wù)品牌“Officeasy”，目的之一便是“推動(dòng)其在商務(wù)辦公領(lǐng)域的進(jìn)一步發(fā)展”。“資產(chǎn)管理”的概念也愈來愈多地被華潤(rùn)所提及，Officeasy此后兩年開始從華南大區(qū)復(fù)制到上海、太原等其它大區(qū)的城市。

可供對(duì)此的是2017年，華潤(rùn)置地將旗下商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部調(diào)整為一級(jí)組織架構(gòu)，預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與住宅開發(fā)兩大業(yè)務(wù)將平行發(fā)展。但在公開資料報(bào)道中，外界更多是將此次商業(yè)地產(chǎn)的架構(gòu)調(diào)整等同于購(gòu)物中心業(yè)務(wù)獨(dú)立開來，對(duì)于華潤(rùn)置地的寫字樓則甚少提及。

過去兩年華潤(rùn)置地的寫字樓相關(guān)發(fā)布及推廣，仍集中在幾大區(qū)域公司。這是華潤(rùn)置地過往管理架構(gòu)的特點(diǎn)之一，總部對(duì)地區(qū)公司的授權(quán)相對(duì)大，與萬科存在相似之處。

而不同區(qū)域，對(duì)于寫字樓業(yè)務(wù)的探索也不盡一致，透露著一股“賽馬機(jī)制”的氣息。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，僅過去一年，華潤(rùn)置地旗下華南、華東、華北大區(qū)均有寫字樓發(fā)布動(dòng)態(tài)，這也是該公司業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)最大的三個(gè)區(qū)域。

其中華南大區(qū)旗幟鮮明地表示要“重點(diǎn)更迭公眾對(duì)于寫字樓項(xiàng)目的認(rèn)知”，披露已有10個(gè)項(xiàng)目、近130萬平方米在營(yíng)在建辦公面積；華東大區(qū)借助萬象城購(gòu)物中心的品牌優(yōu)勢(shì)，推出萬象版寫字樓“MIX”系列；華東大區(qū)則延續(xù)共享辦公及高端兩種產(chǎn)品線，今年主推6個(gè)項(xiàng)目，并擁有近百萬體量的寫字樓及園區(qū)。

此外，今年上半年，華潤(rùn)置地華東大區(qū)在商辦領(lǐng)域動(dòng)作相對(duì)頻繁，包括1月聯(lián)合中信、萬得信息擊敗新鴻基、太古，以總價(jià)58.02億元首次競(jìng)得上海靜安區(qū)商辦地塊，樓面價(jià)6.52萬元/平方米刷新紀(jì)錄；6月21日，華潤(rùn)置地與上海地產(chǎn)合作的陸家嘴濱江中心正式發(fā)布，體量20.4萬平方米。

對(duì)于寫字樓戰(zhàn)略的相關(guān)調(diào)整，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體致電華潤(rùn)置地相關(guān)高層，截止發(fā)稿時(shí)未獲回應(yīng)。

寫字樓磁場(chǎng)

作為央企華潤(rùn)集團(tuán)旗下房企，華潤(rùn)置地對(duì)于質(zhì)量、效益的重視程度更甚于民企，“高品質(zhì)、高效率、低風(fēng)險(xiǎn)”的增長(zhǎng)口號(hào)足以說明其審慎。

發(fā)展持有物業(yè)需要龐大且穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐，對(duì)于房企而言這主要通過發(fā)展物業(yè)來實(shí)現(xiàn)。以華潤(rùn)置地為例，上文提及其土地儲(chǔ)備中大約85%屬于發(fā)展物業(yè)類型；去年該公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售額2106.8億元，同比增長(zhǎng)22.3%。

上述銷售也有部分來自寫字樓散售的貢獻(xiàn)，華潤(rùn)置地并非將所有寫字樓都列入投資物業(yè)清單里。

比如，今年4月，位于深圳的華潤(rùn)前海大廈獲批預(yù)售許可證，涉及289套商辦產(chǎn)品，均價(jià)約8.4萬元/平方米。還有消息稱，深圳華潤(rùn)大沖中心原計(jì)劃出售，但由于出租情況良好轉(zhuǎn)而選擇部分自持。

與香港房企或私募基金常采用方式不同，華潤(rùn)置地盡管選擇將部分投資物業(yè)散售，但總體而言甚少放售整個(gè)項(xiàng)目。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，曾經(jīng)有人問華潤(rùn)置地相關(guān)人員是否會(huì)考慮出售旗下核心投資物業(yè)，華潤(rùn)方面給予了否定的答案。該人士追問，“那你們的重資產(chǎn)會(huì)不會(huì)沉淀很多資金？”華潤(rùn)工作人員稍作猶豫后回答，“我們是央企。”企業(yè)屬性似乎既是華潤(rùn)置地的底氣，也是一種桎梏。

從回報(bào)率角度看，截止2018年，華潤(rùn)置地2014年以前開業(yè)的7個(gè)購(gòu)物中心平均成本回報(bào)率（Yield on Cost）達(dá)到37.0%，同比增加4.6個(gè)百分點(diǎn)；2014年及以后開業(yè)的27個(gè)購(gòu)物中心約為11.9%，同比增加2.9個(gè)點(diǎn)。

優(yōu)秀的回報(bào)率促使華潤(rùn)投入更大力度發(fā)展購(gòu)物中心，對(duì)于寫字樓卻甚少提及，過去多年來它大約僅有10個(gè)在營(yíng)寫字樓項(xiàng)目，相當(dāng)于不及中海的1/4。

但外界對(duì)目前的投資物業(yè)形勢(shì)有了不同看法。

房地產(chǎn)估價(jià)師及經(jīng)紀(jì)人張翹楚對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，華潤(rùn)在一二線城市建造高端零售商場(chǎng)及高端住宅，而零售受網(wǎng)購(gòu)侵蝕，住宅也受到限購(gòu)限價(jià)等政策影響，若要維持固定的現(xiàn)金流模式，開發(fā)高端寫字樓會(huì)較有保障。

他同時(shí)表示，一般而言香港的寫字樓回報(bào)率約1.9%-2.3%，內(nèi)地一線城市如北上深等寫字樓回報(bào)率約4%-5%。“寫字樓的回報(bào)率比服務(wù)式公寓或商場(chǎng)高，同時(shí)管理與營(yíng)運(yùn)成本較低，凈回報(bào)率也相對(duì)理想。”

另一種觀點(diǎn)則指向跨境投資者在內(nèi)地掀起的商業(yè)地產(chǎn)熱潮。世邦魏理仕披露，今年一季度，全國(guó)大宗商業(yè)地產(chǎn)交易總額超過530億元，其中外資占比約50%；其中寫字樓成為更多（36%）投資者配置的首選。

一位不具名的資本人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體稱，此前某金融機(jī)構(gòu)在北京將一個(gè)商場(chǎng)、酒店項(xiàng)目改造成寫字樓，租金翻了一倍以上。其同樣認(rèn)為，外資會(huì)越來越看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)的凈增長(zhǎng)。

正因如此，華潤(rùn)置地對(duì)寫字樓的投資動(dòng)機(jī)可以得到更多解釋。其呈現(xiàn)出更加注重投資組合的分散風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定現(xiàn)金流，對(duì)資本增值的追逐也較以往理性，與外界的一般印象有所不同。

在商辦寫字樓的發(fā)展戰(zhàn)略上，還有包括萬科、中海、招商等一批國(guó)內(nèi)房企呈現(xiàn)相似的特點(diǎn)。

比如北京萬科醞釀數(shù)年的“曼哈頓計(jì)劃”，中海運(yùn)營(yíng)的42棟甲級(jí)寫字樓以及聯(lián)合辦公OfficeZip探索；招商蛇口4月份推出首個(gè)寫字樓服務(wù)品牌，以及深圳7個(gè)核心項(xiàng)目；花樣年董事局主席潘軍也表示，未來深圳的舊改項(xiàng)目不全部銷售，會(huì)留一部分物業(yè)持有發(fā)展。

群雄逐鹿之下，受制于經(jīng)營(yíng)管理、風(fēng)險(xiǎn)管控等嚴(yán)格限制，華潤(rùn)置地近年來轉(zhuǎn)向了輕資產(chǎn)擴(kuò)張。

其中最為典型的是私募股權(quán)基金形式，2016年起華潤(rùn)置地涉足多只地產(chǎn)基金，包括2017年啟動(dòng)35億元寫字樓基金，2018年與上海地產(chǎn)集團(tuán)、中國(guó)人壽聯(lián)合成立150億房地產(chǎn)投資基金。

與上海地產(chǎn)成立的基金，用于位于上海核心區(qū)域的寫字樓、酒店、商業(yè)、租賃住房等物業(yè)，其中上海地產(chǎn)世博B06項(xiàng)目有望成為首個(gè)種子項(xiàng)目。而上文所提今年6月21日華潤(rùn)置地、上海地產(chǎn)合作亮相的陸家嘴濱江中心，無論是位置還是體量均與世博06項(xiàng)目接近。

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