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一家公司租賃經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，往往租賃時(shí)間較長(zhǎng)，房屋租賃合同對(duì)其將產(chǎn)生較大影響。小編將以工作中的實(shí)際操作，詳列了通常租賃合同中需要普遍注意的問(wèn)題，為大家在實(shí)際的租賃過(guò)程中，無(wú)論是對(duì)出租人或承租人都提供一些有用的信息。

一、確定當(dāng)事人的資格

進(jìn)行磋商之前，需要確定雙方的資格，此時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在出租人的適格方面。出租人可能是業(yè)主，可能是業(yè)主的關(guān)聯(lián)公司或其他。具體可以要求出租人提供房產(chǎn)證，或者是出租人關(guān)于承租房產(chǎn)的相關(guān)判決或裁定。但是在實(shí)際的操作中，當(dāng)?shù)卣卸愂章涞氐囊螅瑸榱送瓿陕涞毓镜脑O(shè)立和營(yíng)業(yè)執(zhí)照的獲得，建議要求出租人提供房產(chǎn)證。

對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，在稅收落地之前，其往往會(huì)以母公司/總公司或?qū)嵖厝说拿x來(lái)進(jìn)行房屋的租賃。若后期需要變更承租人以達(dá)到財(cái)務(wù)等方面要求的，注意補(bǔ)充約定。

二、租賃合同的備案

上海為例，租賃合同一般來(lái)說(shuō)分為三大分:

第一部分是相關(guān)主管單位提供的《上海市房屋租賃合同》，該合同為模板合同;

第二部分是當(dāng)事人對(duì)租賃條件等的其他約定的，

第三部分是關(guān)于位置指示、裝修費(fèi)用等附件內(nèi)容。

縱橫小編提醒大家如果承租人對(duì)租賃合同備案有相關(guān)需求的，需要保證租賃合同中《上海市房屋租賃合同》形式上的基本完整。

三、意向書與租賃合同之間的關(guān)系

作為出租人來(lái)說(shuō)，盡快將房屋出租出去是其根本目的，為了盡快確定客戶的意向，減少磋商過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，很多時(shí)候會(huì)要求先簽訂雙方對(duì)租賃的意向書，意向書中一般會(huì)載明關(guān)鍵的商務(wù)條款，例如，租期、租金、物業(yè)費(fèi)、免租期等。對(duì)于合同雙方來(lái)說(shuō)，意向書可以固定主要租賃條件，為后續(xù)的商業(yè)談判增加更多的確定性，同時(shí)也可以約定沒(méi)有簽訂正式租賃合同的違約責(zé)任。在意向書中，建議約定“本意向書中記載的租賃條件將完整體現(xiàn)于后續(xù)簽訂的租賃合同中”等類似描述。

意向書與租賃合同之間應(yīng)當(dāng)保持緊密的聯(lián)系，作為磋商過(guò)程中的重要手段，可以利用意向書確定客戶是否有真實(shí)的興趣。如果承租人心思過(guò)于活絡(luò)，希望在磋商過(guò)程中可以隨時(shí)無(wú)成本退出的時(shí)候，往往最后無(wú)法達(dá)成合意。

五、承租房屋是否已抵押

關(guān)于承租房屋是否已經(jīng)抵押的披露問(wèn)題是一個(gè)重要審查點(diǎn)。根據(jù)原擔(dān)保法解釋66條的規(guī)定，若抵押人未告知承租人房屋已經(jīng)抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。在合同審查中，審查人員不能簡(jiǎn)單將其視為一-種披露，后續(xù)需要對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)對(duì)承租人所造成的損害進(jìn)行約定。