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上海迎城市新發展階段

寫字樓市場環境升級

　　2020年底，上海市公布《關于全面推進上海城市數字化轉型的意見》，要求深刻認識上海進入新發展階段全面推進城市數字化轉型的重大意義，明確城市數字化轉型的總體要求，并將之作為上海城市發展的重要發力點。

　　2021年1月，上海市正式發布《上海市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》，以強化“四大功能”、深化“五個中心”建設、推動城市數字化轉型、提升城市能級和核心競爭力為主攻方向，繪制了未來5至15年上海城市發展藍圖。

　　新規劃提出諸多與寫字樓市場息息相關的“謀篇布局”，如：以張江科學城為重點推進科創中心承載區建設；促進六大重點產業集群發展；更好發揮自貿試驗區和臨港新片區試驗田作用等等。

　　城市轉型升級和產業能級提升將大大提升寫字樓市場發展前景。據統計局數據顯示，1-2月上海市固定資產投資總額比上年同期增長28.2%，其中房地產開發投資比去年同期增長28.7%；辦公樓開發投資同比增長5.4%。在土地方面，1-3月上海市土地市場共供應7幅涉辦用地，面積共計29.4萬平方米；成交21幅涉辦用地，面積共計82.1萬平方米。

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寫字樓租賃需求顯著回升

租金呈止跌企穩趨勢

　　由于2020年大批新項目受疫情影響延期入市，2021年上海寫字樓市場將迎逾百萬平方米的高位供應量。一季度開場即新入市5個甲級寫字樓項目，主要有南京西路板塊“錦滄文華廣場”、世紀公園板塊“云匯天地”、徐匯濱江板塊 “陽光濱江中心（南樓）”及閔行七寶板塊“上坤中心”“虹橋萬創中心一期”，總計新增供應量達23.66萬平方米。

　　新增供應起量的同時，租戶需求隨經濟復蘇而顯著回升，租賃市場吸納量表現延續2020年四季度的好轉態勢。據戴德梁行數據，2021年一季度上海甲級寫字樓凈吸納量環比上升29.6%至36.33萬平方米，空置率環比下降1.11%至20.74%，其中核心區15.47%，非核心區28.76%。

　　核心商圈甲級寫字樓租金表現改善明顯，一季度租金為283.8元/平方米/月，較2020年四季度微漲0.43%，是連續下跌9個季度之后的首次增長；但是，非核心商圈租金環比下降2.12%，拉動全市平均租金微幅下滑。平均租金最高的是靜安核心區，達348.4元/平方米/月；陸家嘴商圈以309.6元/平方米/月的租金價位緊隨其后；徐匯核心區和黃浦區平均租金同樣達到了280元/平方米/月以上。

　　數據來源/戴德梁行

　　據58同城、安居客數據，2021年一季度上海寫字樓租金漲幅最高的行政區為虹口區和黃浦區。虹口區由于整體寫字樓價格基數低，故租金上漲后幅度波動明顯，其中四平路商圈環比漲幅最大；黃浦區為上海市寫字樓租金價格最高的行政區，一季度新天地和豫園等商圈均取得20%以上的環比漲幅成績，充分展現核心商圈優質寫字樓物業價值穩定、韌性足的特性。此外，浦東新區和徐匯區寫字樓租賃市場最為活躍，一季度租金呈上漲趨勢的商圈數量占全市近1/3。

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金融和TMT行業需求集中

五個新城成擇址新選項

　　從租戶結構來看，金融業依舊是上海寫字樓市場中最主要的基石行業，一季度成交面積占比達36%，主要租賃成交有：浦發銀行入駐北外灘來福士，租賃面積25000平方米。在區域選擇方面，金融業租賃需求主要匯聚在陸家嘴、南京西路、竹園、新天地等金融聚集效應明顯的商圈。

　　 上海金融服務業企業租賃活躍度（按過去兩年租賃面積統計）

　　此外，TMT行業租賃需求活躍度僅次于金融行業。一季度主要租賃成交包括：亞馬遜入駐前灘中心，租賃面積9900平方米；Clubhouse遷至外灘SOHO，租賃面積5000平方米等等。《全球科技創新中心指數2020》報告顯示，上海在全球科技創新中心排名中位列全球第17名、中國第2名。在上海大力發展數字經濟，打造具有世界影響力的國際數字之都的目標導向下，TMT行業將成為對寫字樓市場又一強有力支撐點。

　　 數據來源/戴德梁行

　　金融、TMT及專業服務等迅速擴張的行業，本身對辦公空間的需求不斷上升，區域選擇受產業集群效應影響；與此同時，上海推出的一系列金融開放、科技創新政策和城市發展規劃，有效激勵并引導了企業的辦公擇址行為。

　　上海“十四五”規劃提出，大力實施新城發展戰略，把嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯五個新城打造成獨立的綜合性節點城市，更好發揮自貿試驗區和臨港新片區試驗田作用。3月，臨港集團總部遷至南匯新城創晶科技中心，這是大型國企第一次將總部設在五個新城區域內，具有標志性意義。此外還有臨港集團旗下臨港航空公司和其他上市公司，以及建設銀行、光大銀行、Mango Six、羅森等金融和商業企業一同簽約入駐。

　　據58同城、安居客數據，2021年一季度嘉定新城、江橋新城等商圈寫字樓租賃和銷售熱度均位于全市商圈前十之列。隨著《關于本市“十四五”加快推進新城規劃建設工作的實施意見》等相關政策文件相繼發布，“五個新城”作為上海“十四五”時期發展重點，將承載更多企業總部入駐和要素資源集聚，寫字樓作為企業載體將助力塑造市域空間新格局。

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大宗交易頻現南北外灘

總部經濟成市場引擎

　　寫字樓銷售市場方面，一季度上海全市辦公銷售供應同比上調59%，成交量同比上漲9.2%，成交價格37240元/㎡，降幅明顯。其中，95%以上的成交集中在非核心區域；其中核心區成交均價 52837元/㎡；非核心區成交均價37004元/㎡。

　　在大宗交易方面，一季度上海大宗交易總成交金額約175.7億，辦公/研發辦公業態總成交額占比79.5%，約為139.6億。其中，自用型成交占比顯著提升，險資企業密集現身大宗交易市場——1月，百年人壽22億元收購上海星外灘5號樓，成交建面2.5萬平方米；此前平安人壽于2020年底以43億元收購歌斐中心，達成2020年上海大宗交易市場標志性交易。

　　值得注意的還有綠地外灘中心交易情況，3月，中泰證券公告稱擬27億收購上海綠地外灘中心寫字樓；在中泰證券之前，建信人壽于2020年最后一天以55.5億元購入綠地外灘中心T4辦公樓；中國人保、海通證券、上海銀行、國海證券等企業總部也已相繼入駐。隨著南、北外灘項目相繼交付推出，保險證券類金融企業成該區域寫字樓成交主力。

　　一季度以來，全市各個板塊均在大力推出地塊或寫字樓吸引企業總部入駐，以期通過推動上下游產業聚集形成特色生態圈。如：互聯網頭部企業嗶哩嗶哩和美團摘地楊浦濱江建總部大樓，將大大促進楊浦區建設在線新經濟高地的進程；浦東前灘總投資39億元的央企總部項目年初開工，目前已承接了PWC、MUFG等越來越多跨國公司總部辦公需求，為上海“十四五”規劃中的提升總部經濟能級目標添力。

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熱點板塊競爭力顯現

新政新規指引后續發展

　　從當前供求情況看，徐匯濱江和前灘板塊將成為2021年全年寫字樓市場熱點區域。據世邦魏理仕數據，一季度，前者匯集54%的新增供應量，后者占據16%的市場成交量；全年來看，徐匯濱江寫字樓新增體量占全市總新增體量1/4以上，既能滿足企業基本辦公需求，也因持續推新入市的特性而能及時跟進樓宇更新升級步伐，為租戶和投資、自用類買家提供差異化寫字樓產品。

　　前灘、徐匯濱江還擁有前灘太古里等大量零售物業存量，能夠有效提升周邊商業氛圍和辦公物業價值，通過助力板塊協同效應增加入駐企業黏性，共同提升板塊吸引力和競爭力。

　　 非中央商務區零售物業存量及供應情況（2020VS2025）

　　“十四五”規劃提出，加快外灘-陸家嘴-北外灘、世博-前灘-徐匯濱江、楊浦濱江、蘇河水岸經濟發展帶等重點區域核心產業和要素集聚，匯集以跨國公司總部、金融機構和頂級商務機構為主的高端服務業。在明確的產業定位和發展規劃指引下，未來幾年世博-前灘-徐匯濱江板塊必將加速走向成熟。

　　放眼上海全市，各版塊受2020年疫情影響而延期交付的數個寫字樓項目集中入市，據第一太平戴維斯預期，2021年新增供應將多達140萬平方米。因此租金和空置率水平短期內難以實現明顯反彈，預計全年市場將在延續一季度租金跌幅收窄、空置率恢復性好轉態勢的同時，繼續處于承壓狀態，建議租戶、自用買家和投資者及時把握議價優勢完成樓宇布局動作。

　　此外，房地產行業規則重塑帶來的影響，也將引發寫字樓市場連鎖反應——2021年起“三道紅線”新規正式推行，部分債務壓力沉重的房企將不得不做出處置商業物業的打算，預計2021年將會有更多商辦資產交易案例。

　　總體來看，在環境持續好轉、新政新策施行的“十四五”開篇之年里，上海寫字樓市場將擁有更明確的發展方向指引，各版塊經濟能級進一步提升，足以應對挑戰并迎來更多機遇。